不動産売却･査定の極意　中古マンション査定相場価格

あなたが中古物件を検討し情報収集する時、新築とは違いどんなことが不満ですか？

そこに売却活動成功の答えの一つがあるのかもしれません。

売主としてはまずその不満を解消することからですね。

そしてできたら安心感に繋げたいところです。

更には、深い興味をいただかせることができたなら、内覧者数が増えてゴールはもうすぐでしょう。

　
常に試行錯誤です。

勉強勉強。

相変わらず引渡し日に関するトラブルが見られます。

何故か？

契約時に何日か設定できないからです。設定できるのはおしりの期日だけです。

素人のお客さんというのは、思い込みで勝手にいろいろ決めてしまいます。

相手のことなど、全く想像できません。だから担当者が説明しないといけないのですが。

「そういう意味ではありませんよ」と教えてあげても、感情論に走ってしまって話し合いにならない人も。

　
私の場合はその面倒くささを経験済みなので、自分のお客さんにはよくよく説明するのですが、相手業者のお客さんは簡単にはいきません。

お宅何年やってんだ？と言いたくなる位、ベテラン営業マンでも失敗します。

ということで、どこの業者も契約書や重要事項説明書に盛り込んでこなかった”トラブル回避の設定文案”を作成しました。

契約文というものは、当然ある意図を持って作るわけですが、作り方を間違えると、違う人から見ると違う意味にも見えるので難しいですね。

　
相手業者も初めて見る文で、最初キョトンとしていましたが、納得していました。

重要事項説明書から契約書まで、聴きなれない言葉を早口で長時間聞かされると、お客さんは意識朦朧としてくるものです（笑）。

文章の意味や背景、具体的事例などを伝えないといけませんね。

　
まだまだあいまいな事項というのはあります。

慣行で明文化してこなかったことでも、ハッキリとさせなければいけない時代になってるんですね。

ここのところ民事再生や破産のニュースが後を絶ちません。

　　
うちの物件の分譲会社がつぶれたんだけど、どうしたらいいの！？
そんな連絡もらいました。

ご安心ください。中古物件の売却に影響することはさほど大きくありません。

なぜなら分譲会社とのつながりは、建物の保証やアフターサービスくらいで、物件の価値を毀損する大きな要因はありません。

もちろん耐震偽装の時のようなことがあったら別ですが、建築自体は問題なく完了しているのであれば、転売の際も問題ありません。

すでに存在しない分譲会社や建設会社の作ったマンションはいくらでもあります。
普通の流通しています。

困る場合は、契約済みだが引渡しは受けていない状態の時です。

建築中で工事が止まっていて、完成も見込めないし、解約したくても手付金も戻ってくるのか分からない。そんなときは大変ですが。

　
売り手には厳しい情勢ですが、めげずにがんばりましょう！

革命とは言い過ぎかもしれませんが、大不満だったレインズのシステムが、年明け大幅バージョンアップされることに！

こうなればいいのに、が　ついについに実現することになりました。

具体的にはどういうことか？
業者間情報（図面）交換に当たって、相変わらずファックスが大前提なっているアナログな不動産業界。

それがファックスでの情報登録を廃止して、ウェブによる登録に統一するとのこと。

そしてもっとも大きいのは、モノクロで軽い画像しかできなかった図面登録が、重いデータでカラー化されることに！

これは買い手へのアピール度が大幅アップすることに他なりません。

我々の手法がますます活きてくることになるわけです！
やった！！

　
他の業界から見れば、遅！今頃？というレベルの話ですが、未だにメールのやり取りができない人が多い業界なんです。。。

物件の有無確認の電話もウェブで簡単にするようにすればいいのに。

でもそんなことが遅々として進まないのも、この業界の裏事情というか、本音と建前があるからかな、なんて。

IT革命は正に情報流通革命。

情報流通でもある不動産流通。

IT革命に乗っかりやすいビジネスかと思うんですが、乗り切れてないんですね。

アットホームウェブがその辺の仕組み改革に乗り出しました。
違反広告対策にもなるようですが、おそらく有効性が低いかなと思われます。

アットホームだけではダメなんですね。
レインズがやらないと。

ちょっとコアな話になりましたが、もっともっと改善されることを期待して。

　（財）東日本不動産流通機構は10日、東日本レインズにおける9月の市況動向を発表

　9月の首都圏中古マンション成約件数は5ヵ月連続で上昇（前年同月比5.25％増）
　東京都（同6.42％増）、埼玉県（同▲8.16％）、千葉県（同4.32％増）、神奈川県（同10.73％増）

　成約単価は、1平方メートル平均で39万900円（同▲2.57％）。前月比では▲0.66％となり、5ヵ月連続の低下

株式市場はバブル崩壊後の水準になりつつあるようですが、不動産はどうなるでしょうか！？

売り物がダブついていて、「もっと待てば下がる」と買い手に思われているわけですが、こういう時は割安な物件か希少な好条件の物件しか売れません。

並みの物件は普通に売り出しても、他にもいっぱいあるので、当然買われる理由がありません。
　

売主さんの相談を聞いていると、希望額で売れないのをなんでもかんでもすべて不動産会社のせいにして何社も渡り歩いている人がいます。

窓口だけ変えたところで不動産会社の基本的な動き方はほとんど変わらないので、気付いたら時間ばかり過ぎて5ヶ月前と相場が変わっていたという訳です。

最近相談があった方も、手当たり次第何社も一般媒介でやらせてみるという感じでしたが、かえってマイナスになることに気付こうとも理解しようともしていませんでした。

不動産会社がどういう仕組みと思惑で動いているか、「知る」ことからはじめないといつまでも空回りしてしまいます。

売主の根強い思い込みに、「お客さんを持ってるか？」がもっとも多いかと思いますが、そもそもそういう判断基準が”ダマサレ”の元になっていたりします。

自分の財産のことで、何十万も何百万も違ってくるのに、かなり多い割合で思考停止している人が見受けられます。

だましてくれと言わんばかりです。

自分の財産のことは、あくまで自己責任で。

株式市場はえらいことになっていますね。

不動産は、というと一部では中古マンションは好調という話も。

しかし、それは低額帯のものと理解しています。

景気の先行き見通しが悪いということで、買い手心理が冷え込んでいるというのが全体の印象です。

今売れてますよ！という営業マンにはなかなか会えません。。。

物件を預かる担当者は定期的に売主さんに報告をするわけですが、その内容がイマイチなことが多いようです。

ただでさえ状況がつかめない売主さんには、ますますストレスがたまってしまい、相談に駆け込んでくる数が増えています。

そもそも一般の方には不動産営業の現場が見えないので、「営業や広告はこうあるべきだ」という持論や思い込みもあるようです。

思うように担当者が動いてくれないという悩みが多いですね。

予算の中でやれること、やれないこと、やりたいこと、やりたくないこと、というものがあるわけです。

基本的に全て細かいことを売主さんに説明したり、開示したりする会社や担当者はいないので、一度歯車が狂うと疑心暗鬼になります。

そもそも売主さんも選択の目を持ち合わせていないので、会社のイメージだけで選んでいる傾向が強いわけです。

互いの前提条件がかなり違っているのに気付かずごまかしごまかし進めているので、場合によっては利用するだけして騙し合い状態になっている関係も散見されます。

仕事としても人間関係としてもつまらないですよね。。。

景気が悪くなると、そういう側面を顕在化させるんでしょうか。

　
良いお客さんと良い仕事をさせていただけることに感謝したいですね！

例年のこととはいえ、7月8月の停滞ぶりにヤキモキした売主さんも多かったと思いますが、弊社で預かっているものは、なんだかんだで今月になって売れていっています。

売れることは当然大事なことですが、私自身サラリーマン時代と明らかな違いを感じています。

それは、「売れ方」です。

弊社のお客さんの多くは、ただ売れればいい、とは考えていません。

場合によっては、高く売れることより重要視していることがあったりします。

その辺の背景を踏まえて、どんな売り方をしたらいいか？

意識するだけでもやっぱり結果が違ってくるもんだなと、今日も改めて思いました。

　
今日の契約は、私にとっても過去1,2を争うくらい良い雰囲気の取引になりました。

売主買主が意気投合し、これほど互いに相性の良さを感じることはないくらいでした。

　
契約後、駅までの道、互いの話をし引越し後も行き来しあうことは間違いない様子でした。

駅で解散するときの売主さんの高揚した笑顔がとても印象的でした。

”縁”とは偶然でしょうか？必然でしょうか？

どちらにしても感じるものですよね。

「感じる」取引、増やしたいです。

リーマンショック！景気の見通しが立たず明るい話題がないですね～（苦笑）

まだまだこれからバッドニュースは続くような話も。

かなり悲観的な空気が蔓延してますね。

場所や物件によっては買い手不在で、いくらなら売れるのかさっぱり見えないものも。。。

様子見を決め込んでいる方も多いですね。

そうは言っても全体的に見ると月間の中古マンションの成約数はそれほど落ちてないようです。

買い手がいないわけではありません。

　
友人曰く、
「不動産も株もこれからが買い時だと思う。良い物件あったら教えてね」

少数派ですが、皆の逆を行く人がいるのも確かです。

こんな人が化けるのを何人か見てきたので、今の状況をむしろ楽しんでいるという話を聞くと、納得してしまいます。

かなり指値が利き易くなっている所もあります。

ほとんどの売主は対応がいつも数ヶ月遅れです。

買い手不在で売り物が増えてどうしようもなくなった時は、早め早めに先回りしないと最終的には身動きが取れなくなります。

マーケットの状況を受け入れられず、高すぎる価格設定で持論を曲げない人がいますが、かつてのバブルがはじけた時、そうやって傷を広げてとんでしまった人がどれだけいたか。。。

「相場が戻るのは10年後」

もっとも個人レベルだとおいそれとはできないんですが。。。

こういう時はいかに値引きを受けにくくするかなんですね。

今買い手は、平気で一割以上の指値をしてきます。

少し前なら「お宅ホントに買う気あるの？」と言い返せました。

しかしそれも今は昔。

ある程度は受け入れざるを得ない場面も増えました。

それを圧縮できるよう対策してますか？

あ、まだよくある質問ですが、「遠いエリアですが、大丈夫ですか？」というものです。

品川区の人に言われて、改めてイメージの根の深さを感じましたが、不動産流通は皆さんが思っているものとは全然違うと思ってください。

地域密着はもちろんいい事ですが、今となっては非常にプライオリティの低いものになっています。

弊社は”鎌倉”とか”八王子”とか”相模大野”とか”さいたま市”とかもやって結果出してますから、23区なんて完全にエリア内です。

不動産に限らず、買っても良い、払っても良いと思えるときの判断の一つに、コストパフォーマンスのウエイトが高いと改めて感じました。

当たり前だ、といわれそうですが、それが自分だけの基準なのか、多数意見なのかという視点です。

珍しく、「これ、ほしい！」と思える物件がありました。

出口（売却）を考えた場合、きっと多くの人にも賛同されるでしょう。

　
価値観に共感してもらえる買い方・売り方してますか？

売却を指南するサイトのアドバイスやネット上の書き込み、こんなこといわれたんですがという話しなどから聞こえてくることです。

お客さんが見に来たら、売主はあまり話さない方がいいとか、むしろ外出していた方がいいとか、生活感を感じさせないよう無機質に売った方が良いとか・・・。

どう思います？

今回の売主さんは、アンティークショップで店員さんのうんちくを聞いて衝動買いするのが楽しいとのこと。

それと不動産は比べちゃいけませんかね？

　
僕はそんなアンティークショップの店員さんのようになりたいと思いました。