ありがたいお言葉いただきました。

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麻布スタイル　高山　様

横浜の○○です。
マンションの引き渡しから早いもので１か月が経とうとしています。
我が家もやっと落ち着いたところです。

このたびのマンション売却にあたり、高山様は我が家の救世主と言っても過言ではありません。

大手業者（？）との3か月間契約で、心身ともに疲れ果ててしまったところで、高山様の麻布スタイルさんに乗り換え、乗り換え後2週間以内で買主が決まるなんて、信じられませんでした。

今でも高山様から「申し込みがありました」との電話を受けて「何のですか？」と聞き返したことを覚えております。

引き渡し後、私の不注意で少しあり、お手数をおかけしてすみませんでした。

今後とも麻布スタイル高山様のご発展を祈念致します。

本当にありがとうございました。

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こちらこそありがとうございました。
お住み替えがうまくいって本当に良かったですね。
ご報告いただけて本当にうれしいです。

買主が見つかって、無事全ての手続きが完了してほっとしていたら、
「不具合がありました！売主様に直していただきたいので対応お願いします。」
という趣旨の連絡が来ました。

こういう話が最近３件ほどありました。
この話をそのまま聞くと、売主の不注意か何かで責任を持って対応させなければならないように聞こえます。
しかし、結局いずれも売主様の責任において修繕するということにはなりませんでした。

なぜこんな話がでるか？

買主様が騒いでクレームを言ってきたのでしょうか？
実際はどうだったかというと、買主様ではなくその担当営業マンが騒いでいただけでした。

特に若い営業マンにありがちですが、お客さんのいうことを拡大解釈したり、「こんなことはお客さんに言えないよー」とパニックになってこちら側のせいだと決め付けて表面的な問題回避をしようとします。

今回電話での第一声では、明らかに売主のせいだから補修の費用負担をしてくれと言われました。
私には冷静な話には聞こえませんでした。
そういう言い方でいきなり費用負担を迫るのは、仲介の立場として言えないことだから、今の段階では客観性のある事実だけをまず把握して伝達するまでしかできないですよ、という話をしました。

するとどうでしょう。
自分の言い分がすんなり通らないとなると、キレて感情的になって電話を切ろうとします。
状況把握できる他の関係者に連絡を取って確認してみると、実際はほとんど問題はなく、買主様もあまり気にしていませんでした。

こういうパニックになる営業マン、結構います。
たいていお客さんとの関係作りに失敗していて飲み込まれているか、プライドが高すぎて少しでもかっこ悪いところを見せたくないという人に多く見られます。
防波堤としての役割を果たせてよかったですが、周りの人たちを無駄に巻き込むのは勘弁してほしいです。汗

営業マンにこんなこと言われたけど、実際どうなの？
今の売却活動で疑問があったらご相談ください。

今月は物件引き渡しとなる案件が何件か集中しました。

それぞれ特徴的な取引となりましたが、弊社がお手伝いしてからお客さんの流れが変わって、うまく説明がつかないほどのいい買い手との縁に恵まれました。

こういうことは理屈で説明できない何かが働いているんでしょうね。
この仕事をやっていると何度も不思議な縁を目の当たりにします。

「ホントに不思議ですよね。ホームページに書いてあったことが本当に起こった！」
とのお客様の声。

あえて説明するとすれば、ご縁に恵まれるような販売図面などの地道な準備の賜物でしょうか。

ますます売主買主の良い出会いを提供していきたいですね。

買い替え先を依頼した業者でそのまま自宅の売却もお願いしていたというお客様でした。

うまくいかず、弊社への乗り換えとなったわけですが、はじめてから一週間ほどであっという間に買い手が見つかりました。
単に運が良かったというべきでしょうか。

興味深いのは、買い手を連れてきたのは最初の依頼業者の同支店の他の営業マンで、その経緯を知らなかったということです。

これが何を示唆するか？

書いてしまうと差し支えることもあるので詳細は控えますが、同様のことは結構起こっています。
ご相談ください！
視界がひらけますよ。

今他社で売却活動をはじめてひと月という方からのご相談です。

「一応それなりにやってもらっているようですが、とても売れる気がしません。
買い替えでうかくいかなかったことを考えると不安で不安で…
もっとやれることはないんでしょうか？」

買い替えは資金の流れによっては業者に縛られてしまうことがあり、それによってうまくいく可能性が下がることもあります。
ケースによっては業者に依存するしかないわけですが、そこから脱することができるケースもあります。
なんとか脱することができたなら売却活動だけ分離することもできます。

今回の物件は個性的で従来の伝え方では分かりにくいものでした。
一般論で言えば、そのエリアにはそぐわないかもしれない特徴でもありました。
であれば工夫する必要があるってことですね。
弊社に乗り換えなくてもまだ手はありそうな様子だったので、担当者に頼んで納得のいく方法を模索することをアドバイスしました。

任せっきりにしないで担当者に投げかけてみるのはとても大事なことです。
その対応を見るだけでも自分たちとの相性が良く見えるようになるからです。

不安を感じたら具体的に思いつくできそうな行動を起こしてみましょう。
きっと道は開けます。

大前提として、取引に関わる売主・買主は対等で、それぞれの主義主張は尊重されるべきです。

我々としても売主様のエージェントとして、売主様の安全や納得感などを考慮して取り組む立場をとっています。

しかしその売主様の利益を担保する様々の前提の中に、買主様の気持ちを考慮することで成り立つことが多くあります。

契約内容を前提とした権利の主張は正しいですが、全ての事象に対して完全な契約書はなく、ケースバイケースで相談しながらということが取引の中には発生します。
どちらかジャッジが難しいケースももちろん出てきます。

しかし、ほとんどのケースでは買主様への気遣いで事なきを得ます。
やはり大金をかけて購入する側への配慮は最大限しないと、取引をスムーズに完了させることは難しいでしょう。

売主様というのは我々にとっては”お客様”ではありますが、結局取引に関わる最終決断は売主様がします。
その売主様が負うべき責任の対象は、あくまで”買主様”なのです。

間に我々が入ってリードしたとしても、売主様に誠意がなければ残念な取引に終わってしまいます。

手続き上面倒なことは一つもありません。

ただ買主様の気持ちに少し寄り添うだけです。
自分が買主だったらこうなってたら嫌だなとかうれしいなとか、想像するだけです。

　
円満取引の秘訣です。

中古マンションの時価が分かるという情報サイトがあり、うまくすればそれより一割以上も高く売れますよ、と謳って集客しているところがあります。

一割以上といえば、3000万なら300万以上、6000万なら600万以上高い結果を出すということ。
冷静に考えて本当にそんなことが可能なんでしょうか？

試しに我々が実際にここ2ヶ月の間で結果を出した物件を見てみると…

どれも一割超え！！すごーい

　
ちょ、ちょっと待ってください。
それでも我々から言わせると、これらを一割以上も高く売りました！どうですか？ガハハ！とは、とても言えません。

だってここで言ってる「時価」ってのが、安すぎるんですもん。
我々が比較しているのは「オリジナルの時価」でなく、実際の成約データや他社査定などの生の現場情報との比較です。
その「時価」情報では売主さんにはハッキリ言って迷惑以外の何ものでもない。

実際それを見た買主から「妥当な価格」として大幅値引き交渉が入りました。
データ一覧（なぜか同じ部屋が違う価格でいくつも並んでる）を見て、なんでこのマンションはこんなにいっぱい売り出されてるんですか？などとも聞かれました。
もちろんそんな話にまともな返事をすることもなく問答無用で丁重にお断りしました。笑

実際にはそんな数は売られていませんし、そこで言ってる「時価」で売りだせば３ヶ月どころか、どこの業者がやっても一週間で売れますよ。

これを「情報の非対称性の解消のため」というのはちょっとどうなんでしょうか…
人様がやってることをとやかく言いたくはないですが、今回は直接影響があったので。

どっちかっていうと「事実誤認性」のある偏った情報になってしまっているのでは…
低く見せておいて、並程度の成果を誇大に見せるという形になっていたとしたら、それは…

インターネットで情報が氾濫してからというもの、すでに非対称性はある程度解消されてる気がしています。
不動産サイトを良く見て研究されていて、相場にかなり精通されているプロ顔負けのお客さんが本当に多くなりました。

もっとも、マンションは元々誰にでも査定しやすいものなので、相場がわからず困っているお客さんはあまり多くないかもしれません。
どっちかっていうと、残債などとの関係から夢を見過ぎず、現実的な線を見定めることを重視している気がします。

その上で納得の行きやすいプロセスと実現可能な最高値を模索するということでしょう。

お客様がお部屋に見に来られる際にどうするか？というのはよくある質問です。

迎え入れる側としてどのように振舞うか迷ってしまいますよね。
ココでは大事なポイントがいくつかあります。

これに関しては実際のご相談の際に他社ではしないアドバイスをさせていただきますが、本質的にはそれだけで売れる売れないの決定的要素にはなりにくいところです。

極端に言うと内見前に勝負は決まっていると言えるからです。

この理屈はお会いしたときにゆっくりご説明するとして、勝てる勝負に負けてしまうミスが発生しまうことがありました。
これは売主様のうっかりによるところでしたが、実にもったいないことでした。
でも気を抜くと誰でもやってしまいかねないことなので、要注意です。

買主の心理を汲んで迎え入れれば簡単です。

先日整形外科の医院をハシゴしました。

まさか医者をハシゴするとは思いませんでしたが、そうせざるを得なかったのです。

気楽に一番近所のところへ行ったのですが、ほとんど話も聞かず「様子を見ましょう。どうしても気になるなら薬出しますけど。」とつれない診察。

こちらとしては、十分様子を見て、気になってたからわざわざ医者に行ったのですが、どうもその医者とは相性が悪いなと感じました。
ちゃんと話を聞こうとしてない。

様子見するということにし、以前行ったことのある少し離れた医者に行くことにしました。
全く違う診察でした。
スッとしました。

整形外科的な症状の場合、原因特定は非常に難しいことが多いでしょう。
そんなことは分かってます。
でも不安な気持ちを和らげるのに医者と話すことが重要なんです。

ただ、医者の立場では、話を聞いたところで現状では結論は変わらないし、時間の無駄だという判断でしょう。
無料診察ならいいですが、聞かなきゃ患者側が医者を見極められないのに、数分話しただけでも初診料はかかります。どうなんでしょうね？

　
我々も相談を受ける立場なので、逆のことが起こる可能性は大です。
お客さんが何を一番気にしているかの見極めです。

ホッとしていただくために、ある意味無駄なことも場合によっては必要ですよね。結果的には無駄じゃなくなる。
納得出来るよう遠回りに見えるかもしれないある程度のプロセスが必要、ということが結構ある気がします。

運用にはよく時間的効率を追求すべしという話がありますが、実は目の前のことをバサっと切るより、相手の納得ポイントを見つける時間をかけたほうがトータル時間は短く効率的なことに気づくべきかもしれません。

私も完璧ではないので、日々勉強ですね。

あるサイトで中古マンションの想定される成約価格を公開し始めました。

ぱっと見ると実際に成約した価格の一覧のように見えます。
あくまで想定価格なのですが、不思議なのが同じタイプのものが異なる価格でいくつも掲載されています。

さも過去に大量に売りだされているように見えてしまいます。
お客さんに実際にそう言われました。

情報発信者の姿勢として、おそらくこれは問題になる気がします。
事実誤認の可能性のある表示の仕方はすべきでないと思うのですが。

物件にもよるかもしれませんが、本当の成約価格より低くなっているようです。
売主のとっては迷惑な話です。

個別の特殊事情によってたまたま安くなってしまったものが基準になると、買う方は事情を知らず表面的な価格だけを 追いかけます。

こういうことはこのインターネット時代においては、ある意味仕方が無いのかもしれません。
情報をどう解釈するかはその人次第です。

ますます売り出し方を練っていかなければいけなくなっていきますね。

我が家を売る時には、誰しも冷静な客観的判断ができなくなるものです。

我々は当然お客様となる売主様の味方ではありますが、一見味方に思えないアドバイスをすることもあります。

たとえば情報開示。

これは売主の姿勢の問題になりますが、なかには積極的に出したくない情報もあるわけです。
でもあえて出さなければ買主のためにならない、結果的に売主のためにもならないことがかなりあります。

そんなこといったら売りにくくなる、と怖がってしまう方もいますが、発想としては逆です。
ほとんどの営業マンはお客様に言われたらそのまま従いますが、内容によっては従うべきでないことがいっぱいあります。
売主としては買主への信頼性が大事なのです。

マイナスをプラスに変えるくらいの切り替えが重要です。
恐れず堂々とした販売活動ができるよう一緒に考えましょう！

不動産営業においては、営業スキルを身につければどこでも通用するかというと、そうではありません。

エリアによって通用する営業手法と通用しない手法があります。

想像がつくと思いますが、東京と大阪のお客さんは異なります。
都心と地方のお客さんも異なります。
場所だけでなく、年齢層でも、所得層でも異なりますよね。

ある種のお客さんにはゴリ押し営業が通用することが多々あります。
そのやり方がいけると思って、別のところにいくとまったく通用しないのに気づきます。

でも同じ人間ですからどこでも通用する考え方というのはあります。

　
この業界の営業教育に関してどうこう言うつもりはありませんが、流通している物件は日々入れ替わる中、一つ一つの物件に関してそれぞれの売り込み方を追求するのは旧来の発想では無理と言うものです。

担当者以外の営業マンが、売主であるあなたのことだけを優先して売ろうとする理由がどこにあるんでしょうか？
でも世の中のほとんど全ての見込み客は、あなたの担当者以外の人が担当しています。

担当者以外のその他の営業マンは、あなたの物件のことは詳しく知りません。
特に変わった条件を持つ物件の場合は、うまい説明を誰ができるのでしょうか？
駅前の東南角部屋なんて、ほっといても誰でも売れますけど普通の物件は、埋もれるしかないんでしょうか。
　
営業会議のいらない売れる物件戦略やってます。

一度考えてみていただきたいのですが、他の物件と差別化になる自宅のセールスポイントがあるとしたらどんなことが挙げられますか？

立地、環境、設備、日当たりや眺望、グレード、イメージ、稀少性、安全性、ブランド、住民、、、などなどいろいろありますよね。

世の中に出回っている売り物件の販売図面を見れば分かりますが、上記のような要素ですら盛り込んでないものも多数見られますが、それなりに盛りこんであるものを見ても上記のような要素にとどまるかと思います。

十分じゃないか！？

はい、確かに十分ですが、もし条件が全く同じすぐ隣の部屋とか、真上の部屋が同時期に売りだされてたら、どうやって差別化しますか？

新築時には上の階の方が５０万円高いとかですよね？
中古物件ではどうしましょう？

中古には中古の売り方があります。
マンション全体の良さを売りにしても、あなたの部屋を買うことにはつながりません。

ご相談ください。

不動産投資でもしていなければ、個人レベルで不動産を何度も売り買いすることはないと思いますが、弊社にもリピーターのお客様が増えてくるようになりました。

同じ方が数年の内にご依頼されるケースもありますし、親御さんからの紹介で息子さんのお手伝いをするケースも。

気づいたら、事業もそれだけ継続できたということなんですね。しみじみ。

再度ご依頼いただくことほど嬉しいことはありませんよね。

心から感謝申し上げます。
ご期待に答えられるよう精進してまいります。

最近の賃貸情報を見ていると、以前より明らかに敷金･礼金が減っている。

都内の募集条件はそれぞれ2ヶ月2ヶ月が普通といってもいいくらい多かった。
しかし、礼金が1ヶ月とか0ヶ月とかで募集している物件の方が普通になってきたように感じた。

確証がなかったのでアットホームの方に聞いてみると、やはり最近は礼金が平均0.6ヶ月くらいまでに下がっているとのこと。
物件のオーナーとしては以前より空室を埋めにくくなっていることもあって、キャンペーンをますます打つようになっている。
そのような物件の方が普通になっていて、やってない物件には紹介すらされなくなりつつある。

よって賃貸相場が下がっていて、礼金なども取れずに利回りがどんどん下がっている。
いままで不満の原因だった礼金という仕組みが、これから消滅していくのかもしれない。
きっと元の2ヶ月という時代には戻れないだろう。
結局売り相場も下がることになる。

実需の物件も影響を受けることもあるので、ますます競争は激化する。
魅力のない物件は安売りせざるを得ないことになるかもしれない。
普通に売り出してただ待っていれば売れた時代の記憶は、忘れたほうがいいのかもしれない。

営業マンの世界は棒グラフの世界です。
売り上げてナンボです。

そのためには同僚の営業マンでさえも出し抜いて先んじる必要があります。

この物件は俺のものだ！と唾をつけておくということが日常的に起こります。
（いや、あなたのものではないでしょ・・・）

唾のつけ方は様々ですが、面白いものがあったので機会があったら是非見ていただきたいです。
業界体質を象徴しています。

瑕疵（かし）という聞きなれない言葉が不動産売買ではよく使われます。
簡単に言うと欠陥という意味です。

不動産売買において売主が買主に負う瑕疵担保責任なるものがあるのですが、この場合に該当する項目というものが主に４つ。

建物構造上木部の腐食、給排水管の故障、雨漏り、シロアリの害です。
　

では、キッチンやお風呂などの不具合はどうでしょうか？

これは瑕疵とは言いません。もちろん程度の問題ですが、基本的に「瑕疵」というものには該当しません。
我々の認識では「設備の不具合」ということになり、瑕疵の対応とは異なってきます。

しかしです。
不具合を見つけた買主さんの気持ちはどうでしょう。
中には感情的になってしまって収まらない方もいらっしゃいます。
少々の不具合でも「瑕疵だ、瑕疵だ」と騒いで完璧な修繕を求めてきます。
こういう時は冷静な話をしようとしても火に油を注ぐ事になったりします。

「これは瑕疵ではなく設備の不具合ですね。」
「なに？あなたなんで売主の味方ばっかりするの？」

中立の立場でご説明しても、自分の意見と違えば敵に見えてしまうのでしょう。
これは買主側の担当者が説明してもこうなってしまいます。
クレーム処理の仕方を間違えると問題が大きくなってしまいます。

　
こういうことを防ぐにはどうしたら良いでしょうか？
感情というのはやっかいなものです。

完全に感情を排した取引は難しいでしょうから、
やはり備えあれば憂いなし、です。

不動産売却の依頼をしたところ、どうも担当者とあわない、という話です。
コミュニケーションにしても常識にしても相性があわない、ということは実はよくあります。

許容範囲を超えてるのに、媒介契約期間のために無理して継続すると何が起こると思いますか？

うまくいってないのに幸か不幸か買主が見つかってしまい、売買契約に至ったとします。
一旦は喜ぶべきことですが、怖いのはその後です。

売買契約前なら法的拘束力はありませんが、契約後に担当者とちょっとした行き違いでも起こると、そこから大きなトラブルに発展することがよくあります。
買主にすべて返すからはじめから何もなかったことにしてくれ、と言ってももうどうにもなりません。

「何かがおかしい」「相性が合わない」ということを放置しておくことは、みすみす自分の財産を毀損させることに繋がってしまいます。

売買契約は拘束力の強いものですが、媒介契約はイメージとは異なると思います。

困ったらぜひご相談ください。

電磁波による影響で脳腫瘍を引き起こすかもしれないという話。

これに関しては以前から一部では指摘されていたことですが、WHOの発表ということで再燃。

正直なところ科学的根拠も含めて安全かそうでないかはさっぱりわからないですが、
「リスクはありません。ご安心ください。」
と言うより、気になる方は個人の判断でリスク回避しやすい状態にあることが親切で、安心感につながることだと思います。

安心感というのはサービスとかデザインで補えます。

素人の思い付きですが、携帯を耳にあてて通話する時間が長いとリスクが高いのではないかということだと思いますので、耳に当てる時間を極小化する仕組みを作ればいいんですよね。

だったらスマートフォンも普及してきたことですし、耳に当てない通話スタイルを普及させていくのが良いような気がします。

携帯メーカーは現状の安全性を強調するよりも、より簡単で、よりスタイリッシュで、より快適なイヤフォンとか受話器のようなものを標準付属で売るのがいいと思うのですがいかがでしょうか？
もちろんこれまでもイヤフォンなどはいっぱいありましたが、なんかめんどくさくて使う気になれない。
コードも邪魔だし、かさ張る。耳に取り付ける行為も面倒でスマートじゃない。
この辺をデザインで解決して欲しいですよね。

アンテナ部分の電磁波が強いのであれば、本体が二つに分離でもするような形とか？画面見ながら話せますしね。
分離した瞬間に通話ボタンを押した状態になるとか？
片手操作で完結するとなおいいですね。
タッチ画面の単なるストレート型から脱却し、デザイン的にも個性的な携帯ができそうですがどんなものでしょうかね。

　
ま、その辺は異論反論あるでしょうから深入りしませんが、ここで言いたいことはリスクなり不便を感じる人がいる商品やサービスに於いて、非常に容易な別の選択肢を与えるということなんです。

究極的にはカスタマイズですが、そこまで行かなくても、ビジネスとしても成り立つレベルのオプション。

不動産売却においても従来サービスは、売主さんへのオプションというのはほとんど用意されていなかったと思います。
そして、その向こうの買主さんにも。
こういうモノなんです、という押し付けるようなありよう。
　

我々としてはますますオルタナティブな存在として意義を深めていきたいですね。

　
仲介というものは商品となる物件そのものには直接手を加えることはできませんし、売主様の協力なくしては過去の住まい情報も完璧には把握できません。
買主保護（＝最終的には売主保護）のために、場合によっては売主としての意識改革を求める場合もありますが、ご理解いただければ幸いです。

この度、２度目の売却をされた阪野様のお話を掲載させていただくことになりました。
うわさ話ではなく、相手の顔が見える話というのは違います。

通常、本名で顔出しをご許可いただけることはなかなかないと思っていたのですが、今回恐る恐る伺ってみたところ、快くお受けいただけました。

「おかげでいい結果が出ましたし、高山さんを応援したいと思ったので」

ありがたい限りです。深く深く感謝申し上げます。

よければ是非ご一読を。

→→→　　マンション売却体験談　２度目の売却で考えたこと

なんとも古典的で何度も繰り返されてきていることですが、気軽に査定をしてもらうと

「買主が見つかりました。ただ媒介契約を交わしてもらわないとそのお客様をご紹介できません。こちらにご署名ご捺印を。」

こう言われ飛びつくと３ヶ月の拘束が待っています。
買主がいるといったのに、全く連れてこず、買主の事情が変わったという。
売主としてはそこで話が違うと言って解約でもすればいいのですが、行動に移せずそのまま継続してしまう。
ただただ悶々としながら時間ばかり過ぎていき、

「値下げすべきです。」

と迫られる。
「どうしたらいいんでしょうか！？」

毎日と言ってもいいくらい日常的によく聞く話です。

売主さんも業者を選ぶ時、今すぐ見込客がいるかどうかを判断基準にしている人がいるので、そこに容易に付け込まれているようです。
悩まれている方はお気軽にご相談を。

アフィリエイトとかバックリンク（被リンク）とかいう言葉を聴いたことはありますか？

グーグルアドセンスとか楽天・amazonなどへの誘導広告を掲載して、クリックされると広告費を稼げる仕組みをアフィリエイトといいます。
一種の広告媒体ですね。
個人で作られているサイトも多いですが、大きいところはこれで上場している会社もあるくらいです。

また、サテライトサイトというのはメインサイトへ誘導するための無数のサイトです。あるいはメインサイトへのリンクの数を稼ぐためのサイトです。
ブログで作られることが多く、特にSEO効果を見込んでいます。
簡易的なブログの形態で、5ページ分くらいの記事を書いたりして、同じキーワードを繰り返し繰り返し不自然なほどに使っています。

この仕組みが数年前から爆発的に広まり、インターネット上ではこういうサイトにめぐり合わないほうが難しいくらいです。

私が不動産の売却に関して情報発信をし始めたころは、情報自体が少なく困った方も多くいらっしゃったかと思いますが、それも今は昔。
今では情報があふれすぎて、何がホントの情報か分からなくなり、なかなか目的のサイトにたどり着かないということが日常的になりました。
不動産に関する情報に限らず、ネットの情報というものは全てにおいてこのような状況になっています。

グーグルなどの検索サイトはこういったサイトを、検索結果から排除しようと常にアルゴリズムの変更が行われていますがイタチゴッコです。

こういったサイトの特徴のひとつには、記述者が誰だか分からず、書き込みの内容が薄い、素人の噂話程度、信憑性に欠けるということです。
ほとんどの場合、記事やページ数を稼ぐためにアルバイトのライターがいろんなところから情報を拝借して、完全コピーにならないよう軽い修正をしているだけなので、間違った情報発信をしてしまっていることも珍しくありません。

これまでも私の記事がそのままコピーされたり、酷似したものが掲載されていることが数限りなくありました。
困ったものです。
初期の頃は、同業者でもほしがったかなり有用な情報を無料配信していましたが、それもできなくなりました。。
　

アメリカでは日本の数年先を行ってるので、状況はもっとひどいようです。

そこで実名のソーシャルメディアの台頭です。
検索結果の情報に期待せず、知人からの情報を信じるという流れ。
今後どのような展開を見せていくか見物です。

最寄の最大手不動産会社に自宅マンションの売却を頼んでダメだった、ということで、もう我が家は売れないんじゃないかと絶望的になる方がいます。

ご安心ください。

大手であれば支店はひとつではなく、いっぱいあります。
とはいえ、同じ会社の別支店に依頼しろってことでは決してありません。

これは業界の根本的な構造の話になるので、あまり大きな声では言えません。。
会社規模などにこだわって失敗した方は是非ご相談ください。

ある意味一般的な常識？として、査定額で依頼先を決めることがあると思います。

もちろんその他の要素も考慮しているかと思いますが、査定額が低いだけで即アウトという方もいらっしゃいます。

そもそも査定ってなんでしょう？

不動産売却査定の場合、いわゆる比較事例法なのですが、過去の成約事例や周辺事例を参考にするのが基本です。
その上でその時その時のお客さんの流れなどを加味して算定します。
実務的には、受注しなければいけないので、その思惑も入ってきます。

売主さんの考え方として、査定額が高い・会社が近くて大手・物件に詳しい・買い手がいそう・やる気がありそう、などの要素で決めている方が多いかと思いますが、その程度のことはみんな見抜いています。

だからその心理を突く営業トークが始まります。
結果、売主さんは簡単にだまされます。（笑）

買い手がすぐいるとか、たくさんいるとかいう話は確かに大事な話ですが、その人が買うかどうかは別の話です。
そんな話につられて媒介契約してみたら、ぜんぜん売れなくて3ヶ月固定されてしまったという話がいつまでも繰り返されます。
サクラなんていくらでも用意してきますよ。

広告活動にしても大量広告すると言ってたけど、配布したチラシの数なんて正確に報告している業者さんっているんでしょうか？

　
大事なのは、どういうやり方・どういう考え方で、どういう結果を出そうとしてるかということです。
担当者一人が表面的なやる気を見せたって、市場へのインパクトなんて無に等しいんです。

是非一度ご相談を。

マンションなどの売却を考えたとき、自宅がどのように紹介されるか想像がつかず、的外れな想像しかできない方が少なくありません。

その多くが、マンション購入の際、新築しか探して歩いたことがない方です。

中古物件を探したことがなければ、自宅の流通経路が見えないことでしょう。

これを解消するには実際に見に行くことです。

もちろん冷やかしのような形になるので、相手側には細心の注意が必要ですが、ご迷惑にならない形で見に行くこともできます。
でなければいつまで経っても独りよがりの売却活動になっている方もいらっしゃるようです。もったいないー。

　
百聞は一見にしかず、です。

流れとしては自然かもしれませんね。

きっかけとしても、購入先が見つかってからの方が実際売却活動を始めやすい。
手続きも同じ担当者の方がつながりも分かりやすい、と考えられるのでしょう。

ところがなかなかうまくいかないという相談が多い。

聞いてみると、やはり売却活動がぜんぜん機能していないのです。
なぜ機能しないかというと、購入先の業者さんは売却活動に不慣れとしかいいようのない状態なのです。

どうやら、客付けは日常的な業務でも、物元（売主担当）としての業務はほとんどやったことがないのです。
こういうことは本当に多くて、売主さんにとっては見極めにくい点です。

買い替えはそもそも売却がうまくいかなければ、購入も成り立たないことが多いので、一連の流れだからといって簡単に決めると失敗します。
いったん切り離して一歩ずつ着実に手続きを進めていった方が、結果的にはうまくいきます。

その場の流れですぐ決めてしまう前に、冷静に見極めることをお勧めします。

被災された皆様、心よりお見舞い申し上げます。

弊社お預かりのお客様でも今回の件で影響が大きい方がいらっしゃいました。
物件自体に問題はありませんでしたが、ご親族が東北地方という方は結構いらっしゃいます。

こういう時の不動産というものはホントに予測不可能です。
マインドというか雰囲気というか、そういう見えないものが相場に影響します。

ただ、意外にもマンションの内覧者は来るところには来るものだな、ということと、買う人は買うんだなということです。

こういうときの解釈の仕方は人それぞれで、どれが正しいというのはないと思います。
情報にしてもどれが正確な情報かは結局選ぶ人によります。

不安や混沌から抜け出たところに答えはあると思うので、この経験を生かしていきたいですね。

　
売買契約書には「天災地変」という言葉が使われますが、契約から引渡しまでの間で起こった天災地変による影響は、判断がなかなか難しいです。
ジャッジが難しいときというのは、お互いの理解や譲歩の中から答えを見出していきます。
これがすんなりいくかいかないかは、感情にもよります。

このあたりもできるだけ想定していきたいですね。
そのためには単に売るという結果だけの追求から、売却のプロセス重視へのシフトが必要かもしれません。

売主さんの気持ちが分かっているだけに、どういう買い方をすれば良いかがよく見えます。

友人からの購入相談はよくありますが、私がアドバイスしたとおりに行動できる人というのは、実はあまり多くありません。
これって私の信用がない？内容が適切でない？笑
いえ、誰が聞いても納得感があると思います。

でもそこまでしなくていいや、というのが正直なところかと思います。
各人で求めている情報や答えがある程度あって、自分の可能な行動範囲の答えを取捨選択しているからです。

分かりやすく具体例を一ついうと、「平日にでも行動しろ」
でも普通仕事があるし、そこまで無理してやらなくてもいいや、となる。
超長期で住むことになる家の決定より、目の前の仕事が大事だからです。

ところが今回私が「可能ならこうしたら？」というアドバイスを全て真に受けて？購入に至ったケースが出てきました。
聞いてみると見事と言う他ないほど、適切なタイミングで全ての手順を踏んでいました。

おかげで売主さんから「あなたに買ってほしい。あなただから気持ちよく引っ越せる。」と言われたそうです。

これです。
逆にいえば、そう言いたくなる買主が現れたらどうでしょうか？

　
現れる確率、高めます。

マンション売却のご相談で最近目立つのが、契約期間の無断延長です。

例えばこうです。
当初3ヶ月で契約を交わします、
販売が思わしくなく、ひと月後に値下げをすることになりました、
そこで改めて媒介契約書にサインを求められました、
あとでよくよく見てみてると、新しく交わした媒介契約書の期間がそこから3ヶ月になっていて、終わりの日付が変わっていました。
つまり全体として、4ヶ月になっていたと言うのです。

実はこういうことが世の中で頻発しているようです。
通常、価格変更をしたところで契約期間を伸ばす必要は必ずしもないかと思います。
もちろんしっかり合意の下で延長するならいいですが、しれ～っと変わっているという手法が売主さんの逆鱗に触れるのです。
これは別に怪しい聞いたこともない不動産会社がやってるわけじゃないんですよ。
よくやりますよね。

なんか普通の感覚ではそんなことして通じるなんて信じられませんが、不動産取引において無知なお客さんは無抵抗なまま食い物にされてしまうようです。

駆け込み寺として我々の存在意義もまだまだありそうです。