我々としても売主様のエージェントとして、売主様の安全や納得感などを考慮して取り組む立場をとっています。

しかしその売主様の利益を担保する様々の前提の中に、買主様の気持ちを考慮することで成り立つことが多くあります。

契約内容を前提とした権利の主張は正しいですが、全ての事象に対して完全な契約書はなく、ケースバイケースで相談しながらということが取引の中には発生します。
どちらかジャッジが難しいケースももちろん出てきます。

しかし、ほとんどのケースでは買主様への気遣いで事なきを得ます。
やはり大金をかけて購入する側への配慮は最大限しないと、取引をスムーズに完了させることは難しいでしょう。

売主様というのは我々にとっては”お客様”ではありますが、結局取引に関わる最終決断は売主様がします。
その売主様が負うべき責任の対象は、あくまで”買主様”なのです。

間に我々が入ってリードしたとしても、売主様に誠意がなければ残念な取引に終わってしまいます。

手続き上面倒なことは一つもありません。

ただ買主様の気持ちに少し寄り添うだけです。
自分が買主だったらこうなってたら嫌だなとかうれしいなとか、想像するだけです。

　
円満取引の秘訣です。

一割以上といえば、3000万なら300万以上、6000万なら600万以上高い結果を出すということ。
冷静に考えて本当にそんなことが可能なんでしょうか？

試しに我々が実際にここ2ヶ月の間で結果を出した物件を見てみると…

どれも一割超え！！すごーい

　
ちょ、ちょっと待ってください。
それでも我々から言わせると、これらを一割以上も高く売りました！どうですか？ガハハ！とは、とても言えません。

だってここで言ってる「時価」ってのが、安すぎるんですもん。
我々が比較しているのは「オリジナルの時価」でなく、実際の成約データや他社査定などの生の現場情報との比較です。
その「時価」情報では売主さんにはハッキリ言って迷惑以外の何ものでもない。

実際それを見た買主から「妥当な価格」として大幅値引き交渉が入りました。
データ一覧（なぜか同じ部屋が違う価格でいくつも並んでる）を見て、なんでこのマンションはこんなにいっぱい売り出されてるんですか？などとも聞かれました。
もちろんそんな話にまともな返事をすることもなく問答無用で丁重にお断りしました。笑

実際にはそんな数は売られていませんし、そこで言ってる「時価」で売りだせば３ヶ月どころか、どこの業者がやっても一週間で売れますよ。

これを「情報の非対称性の解消のため」というのはちょっとどうなんでしょうか…
人様がやってることをとやかく言いたくはないですが、今回は直接影響があったので。

どっちかっていうと「事実誤認性」のある偏った情報になってしまっているのでは…
低く見せておいて、並程度の成果を誇大に見せるという形になっていたとしたら、それは…

インターネットで情報が氾濫してからというもの、すでに非対称性はある程度解消されてる気がしています。
不動産サイトを良く見て研究されていて、相場にかなり精通されているプロ顔負けのお客さんが本当に多くなりました。

もっとも、マンションは元々誰にでも査定しやすいものなので、相場がわからず困っているお客さんはあまり多くないかもしれません。
どっちかっていうと、残債などとの関係から夢を見過ぎず、現実的な線を見定めることを重視している気がします。

その上で納得の行きやすいプロセスと実現可能な最高値を模索するということでしょう。

迎え入れる側としてどのように振舞うか迷ってしまいますよね。
ココでは大事なポイントがいくつかあります。

これに関しては実際のご相談の際に他社ではしないアドバイスをさせていただきますが、本質的にはそれだけで売れる売れないの決定的要素にはなりにくいところです。

極端に言うと内見前に勝負は決まっていると言えるからです。

この理屈はお会いしたときにゆっくりご説明するとして、勝てる勝負に負けてしまうミスが発生しまうことがありました。
これは売主様のうっかりによるところでしたが、実にもったいないことでした。
でも気を抜くと誰でもやってしまいかねないことなので、要注意です。

買主の心理を汲んで迎え入れれば簡単です。

まさか医者をハシゴするとは思いませんでしたが、そうせざるを得なかったのです。

気楽に一番近所のところへ行ったのですが、ほとんど話も聞かず「様子を見ましょう。どうしても気になるなら薬出しますけど。」とつれない診察。

こちらとしては、十分様子を見て、気になってたからわざわざ医者に行ったのですが、どうもその医者とは相性が悪いなと感じました。
ちゃんと話を聞こうとしてない。

様子見するということにし、以前行ったことのある少し離れた医者に行くことにしました。
全く違う診察でした。
スッとしました。

整形外科的な症状の場合、原因特定は非常に難しいことが多いでしょう。
そんなことは分かってます。
でも不安な気持ちを和らげるのに医者と話すことが重要なんです。

ただ、医者の立場では、話を聞いたところで現状では結論は変わらないし、時間の無駄だという判断でしょう。
無料診察ならいいですが、聞かなきゃ患者側が医者を見極められないのに、数分話しただけでも初診料はかかります。どうなんでしょうね？

　
我々も相談を受ける立場なので、逆のことが起こる可能性は大です。
お客さんが何を一番気にしているかの見極めです。

ホッとしていただくために、ある意味無駄なことも場合によっては必要ですよね。結果的には無駄じゃなくなる。
納得出来るよう遠回りに見えるかもしれないある程度のプロセスが必要、ということが結構ある気がします。

運用にはよく時間的効率を追求すべしという話がありますが、実は目の前のことをバサっと切るより、相手の納得ポイントを見つける時間をかけたほうがトータル時間は短く効率的なことに気づくべきかもしれません。

私も完璧ではないので、日々勉強ですね。

ぱっと見ると実際に成約した価格の一覧のように見えます。
あくまで想定価格なのですが、不思議なのが同じタイプのものが異なる価格でいくつも掲載されています。

さも過去に大量に売りだされているように見えてしまいます。
お客さんに実際にそう言われました。

情報発信者の姿勢として、おそらくこれは問題になる気がします。
事実誤認の可能性のある表示の仕方はすべきでないと思うのですが。

物件にもよるかもしれませんが、本当の成約価格より低くなっているようです。
売主のとっては迷惑な話です。

個別の特殊事情によってたまたま安くなってしまったものが基準になると、買う方は事情を知らず表面的な価格だけを 追いかけます。

こういうことはこのインターネット時代においては、ある意味仕方が無いのかもしれません。
情報をどう解釈するかはその人次第です。

ますます売り出し方を練っていかなければいけなくなっていきますね。

我々は当然お客様となる売主様の味方ではありますが、一見味方に思えないアドバイスをすることもあります。

たとえば情報開示。

これは売主の姿勢の問題になりますが、なかには積極的に出したくない情報もあるわけです。
でもあえて出さなければ買主のためにならない、結果的に売主のためにもならないことがかなりあります。

そんなこといったら売りにくくなる、と怖がってしまう方もいますが、発想としては逆です。
ほとんどの営業マンはお客様に言われたらそのまま従いますが、内容によっては従うべきでないことがいっぱいあります。
売主としては買主への信頼性が大事なのです。

マイナスをプラスに変えるくらいの切り替えが重要です。
恐れず堂々とした販売活動ができるよう一緒に考えましょう！

エリアによって通用する営業手法と通用しない手法があります。

想像がつくと思いますが、東京と大阪のお客さんは異なります。
都心と地方のお客さんも異なります。
場所だけでなく、年齢層でも、所得層でも異なりますよね。

ある種のお客さんにはゴリ押し営業が通用することが多々あります。
そのやり方がいけると思って、別のところにいくとまったく通用しないのに気づきます。

でも同じ人間ですからどこでも通用する考え方というのはあります。

　
この業界の営業教育に関してどうこう言うつもりはありませんが、流通している物件は日々入れ替わる中、一つ一つの物件に関してそれぞれの売り込み方を追求するのは旧来の発想では無理と言うものです。

担当者以外の営業マンが、売主であるあなたのことだけを優先して売ろうとする理由がどこにあるんでしょうか？
でも世の中のほとんど全ての見込み客は、あなたの担当者以外の人が担当しています。

担当者以外のその他の営業マンは、あなたの物件のことは詳しく知りません。
特に変わった条件を持つ物件の場合は、うまい説明を誰ができるのでしょうか？
駅前の東南角部屋なんて、ほっといても誰でも売れますけど普通の物件は、埋もれるしかないんでしょうか。
　
営業会議のいらない売れる物件戦略やってます。

立地、環境、設備、日当たりや眺望、グレード、イメージ、稀少性、安全性、ブランド、住民、、、などなどいろいろありますよね。

世の中に出回っている売り物件の販売図面を見れば分かりますが、上記のような要素ですら盛り込んでないものも多数見られますが、それなりに盛りこんであるものを見ても上記のような要素にとどまるかと思います。

十分じゃないか！？

はい、確かに十分ですが、もし条件が全く同じすぐ隣の部屋とか、真上の部屋が同時期に売りだされてたら、どうやって差別化しますか？

新築時には上の階の方が５０万円高いとかですよね？
中古物件ではどうしましょう？

中古には中古の売り方があります。
マンション全体の良さを売りにしても、あなたの部屋を買うことにはつながりません。

ご相談ください。

同じ方が数年の内にご依頼されるケースもありますし、親御さんからの紹介で息子さんのお手伝いをするケースも。

気づいたら、事業もそれだけ継続できたということなんですね。しみじみ。

再度ご依頼いただくことほど嬉しいことはありませんよね。

心から感謝申し上げます。
ご期待に答えられるよう精進してまいります。

都内の募集条件はそれぞれ2ヶ月2ヶ月が普通といってもいいくらい多かった。
しかし、礼金が1ヶ月とか0ヶ月とかで募集している物件の方が普通になってきたように感じた。

確証がなかったのでアットホームの方に聞いてみると、やはり最近は礼金が平均0.6ヶ月くらいまでに下がっているとのこと。
物件のオーナーとしては以前より空室を埋めにくくなっていることもあって、キャンペーンをますます打つようになっている。
そのような物件の方が普通になっていて、やってない物件には紹介すらされなくなりつつある。

よって賃貸相場が下がっていて、礼金なども取れずに利回りがどんどん下がっている。
いままで不満の原因だった礼金という仕組みが、これから消滅していくのかもしれない。
きっと元の2ヶ月という時代には戻れないだろう。
結局売り相場も下がることになる。

実需の物件も影響を受けることもあるので、ますます競争は激化する。
魅力のない物件は安売りせざるを得ないことになるかもしれない。
普通に売り出してただ待っていれば売れた時代の記憶は、忘れたほうがいいのかもしれない。