不動産売却の依頼をしたところ、どうも担当者とあわない、という話です。 コミュニケーションにしても常識にしても相性があわない、ということは実はよくあります。 許容範囲を超えてるのに、媒介契約期間のために無理して継続すると何が起こると思いますか？ うまくいってないのに幸か不幸か買主が見つかってしまい、売買契約に至ったとします。 一旦は喜ぶべきことですが、怖いのはその後です。 売買契約前なら法的拘束力はありませんが、契約後に担当者とちょっとした行き違いでも起こると、そこから大きなトラブルに発展することがよくあります。 買主にすべて返すからはじめから何もなかったことにしてくれ、と言ってももうどうにもなりません。 「何かがおかしい」「相性が合わない」ということを放置しておくことは、みすみす自分の財産を毀損させることに繋がってしまいます。 売買契約は拘束力の強いものですが、媒介契約はイメージとは異なると思います。 困ったらぜひご相談ください。

なんとも古典的で何度も繰り返されてきていることですが、気軽に査定をしてもらうと 「買主が見つかりました。ただ媒介契約を交わしてもらわないとそのお客様をご紹介できません。こちらにご署名ご捺印を。」 こう言われ飛びつくと３ヶ月の拘束が待っています。 買主がいるといったのに、全く連れてこず、買主の事情が変わったという。 売主としてはそこで話が違うと言って解約でもすればいいのですが、行動に移せずそのまま継続してしまう。 ただただ悶々としながら時間ばかり過ぎていき、 「値下げすべきです。」 と迫られる。 「どうしたらいいんでしょうか！？」 毎日と言ってもいいくらい日常的によく聞く話です。 売主さんも業者を選ぶ時、今すぐ見込客がいるかどうかを判断基準にしている人がいるので、そこに容易に付け込まれているようです。 悩まれている方はお気軽にご相談を。

最寄の最大手不動産会社に自宅マンションの売却を頼んでダメだった、ということで、もう我が家は売れないんじゃないかと絶望的になる方がいます。 ご安心ください。 大手であれば支店はひとつではなく、いっぱいあります。 とはいえ、同じ会社の別支店に依頼しろってことでは決してありません。 これは業界の根本的な構造の話になるので、あまり大きな声では言えません。。 会社規模などにこだわって失敗した方は是非ご相談ください。

ある意味一般的な常識？として、査定額で依頼先を決めることがあると思います。 もちろんその他の要素も考慮しているかと思いますが、査定額が低いだけで即アウトという方もいらっしゃいます。 そもそも査定ってなんでしょう？ 不動産売却査定の場合、いわゆる比較事例法なのですが、過去の成約事例や周辺事例を参考にするのが基本です。 その上でその時その時のお客さんの流れなどを加味して算定します。 実務的には、受注しなければいけないので、その思惑も入ってきます。 売主さんの考え方として、査定額が高い・会社が近くて大手・物件に詳しい・買い手がいそう・やる気がありそう、などの要素で決めている方が多いかと思いますが、その程度のことはみんな見抜いています。 だからその心理を突く営業トークが始まります。 結果、売主さんは簡単にだまされます。（笑） 買い手がすぐいるとか、たくさんいるとかいう話は確かに大事な話ですが、その人が買うかどうかは別の話です。 そんな話につられて媒介契約してみたら、ぜんぜん売れなくて3ヶ月固定されてしまったという話がいつまでも繰り返されます。 サクラなんていくらでも用意してきますよ。 広告活動にしても大量広告すると言ってたけど、配布したチラシの数なんて正確に報告している業者さんっているんでしょうか？ 　 大事なのは、どういうやり方・どういう考え方で、どういう結果を出そうとしてるかということです。 担当者一人が表面的なやる気を見せたって、市場へのインパクトなんて無に等しいんです。 是非一度ご相談を。

マンション売却のご相談で最近目立つのが、契約期間の無断延長です。 例えばこうです。 当初3ヶ月で契約を交わします、 販売が思わしくなく、ひと月後に値下げをすることになりました、 そこで改めて媒介契約書にサインを求められました、 あとでよくよく見てみてると、新しく交わした媒介契約書の期間がそこから3ヶ月になっていて、終わりの日付が変わっていました。 つまり全体として、4ヶ月になっていたと言うのです。 実はこういうことが世の中で頻発しているようです。 通常、価格変更をしたところで契約期間を伸ばす必要は必ずしもないかと思います。 もちろんしっかり合意の下で延長するならいいですが、しれ～っと変わっているという手法が売主さんの逆鱗に触れるのです。 これは別に怪しい聞いたこともない不動産会社がやってるわけじゃないんですよ。 よくやりますよね。 なんか普通の感覚ではそんなことして通じるなんて信じられませんが、不動産取引において無知なお客さんは無抵抗なまま食い物にされてしまうようです。 駆け込み寺として我々の存在意義もまだまだありそうです。

ご相談を受けていると、現在依頼中の業者さんから作成したチラシ広告はもらえるようですが、レインズに登録されるいわゆる「販売図面」はもらえてないことが結構あるようです。 そのためか販売図面というとそのチラシ広告のことと思い込まれるようです。 そんな図面があることすら知らなかった方も多いです。 こういうことからも、我が家がどのような形で紹介されているか、実際のことはさっぱり伝わってないということが浮き彫りになってきます。 どこかで売却依頼中の方は一度確認されてみたほうがいいと思います。 我々が取り出してご提供することもできますので、お声かけ下さってももちろんいいですよ。

待てば上がるような上げ相場の時ならいいでしょうが、のんびりやって希望通りになることはあるでしょうか？ 別にすぐ売らないと困る状況じゃないから安売りしたくない、という話はよく聞きます。 ただどの基準が安売りのラインかは主観の問題だったりしますよね。 売り出す前と後では気分もずいぶん変わりますし、自分自身の納得感を得られるまでどれだけの時間が必要かにもよります。 なにより売り出す際の方向性や優先順位が定まっていない人が案外いるようです。 とはいっても、仕方がないことでもあります。 自分たちだけでは整理がつかないからです。 一度お話できればかなりスッキリしていく方が多いので、まずはご相談から。

今回も乗り換え相談とのことで現状をお聞きしました。 よくある流れで大手業者に依頼されたそうですが、すぐにおかしいのに気づいて悩んでいたそうです。 そこに別の業者からいろいろ吹き込まれていろんなことに不信感が増幅してしまったようです。 こういう時いろんな話をしてくるところが多いわけですが、中には媒介契約しなくてもいいから自社客に部屋を見せたいとか、査定の段階でいきなりお客さんを部屋に連れてきてしまうということが結構あります。 こういった既成事実を作ってしまって、媒介契約を獲得しようというやり方には要注意です。 この連れてこられたお客さんというのは、本当に見込みのある一般客とは限りません。サクラであることもあるのでなおさら注意です。 ホントのお客さんだったとしても、媒介契約をちゃんと交わしてからでないとトラブルの原因になります。 あまり知られてませんが、知識がないためにこういったことで苦悩している方が多くいらっしゃるようです。 そのような既成事実には法的な拘束力はありませんし、それをタテに業者側にゴリ押しされても言いなりになる必要は全くありません。 また、目の前の餌に釣られてよく吟味しないなんて、自ら財産を毀損しているようなものです。 物件の評価をするのは、自分でも業者でもありません。 「市場」です。 市場の評価を得る前にいろいろ振り回されて、自ら評価を下げることのないようしてほしいと思います。 そして市場への出し方を一緒に考えましょう。

「画一的なライフスタイルなんてつまらない、私が私らしくあるために、家づくりは個性を徹底追求するべき。」 正しい意見です。 ところが哀しいかな、クルマやバイクを売る際に個性の強すぎるカスタムは査定がガタガタ、なんてこと起こります。 家でも、お金をかけた注文建築より建売だった中古のほうがスムーズに売れたりする。。 間取り変更が簡単なスケルトンインフィルだから、個性的でも売りやすいはずなのに。。。 これは買主との相性が大きく関わります。 個性的だからこそ気に入ってくれる人は少なくなります。 なによりこだわりの家は高い。フトコロ事情からも難しい。 ムムムです。 そもそも日本の不動産流通システムでは、個性なんて求められていないし、発揮できる場面はほとんどありません。 不動産広告の規制も厳しく、画一的なフォーマットでしかアピールできない。 個別事情は考慮されないのに、成約価格はオープンにしていこうという流れの中で、単価だけで判断されたら資産はどんどん目減りする一方。 特別な我が家を守るため、“普通”の売り方では打開策はありません。 失敗した方、今一度視点を変えて再チャレンジしてみませんか？

あなたならどうします？ 売ることになった時、正直に告知しすぎるときっとうまく売れなくなるかも、査定額が下がるかもという思いが頭をよぎったら・・・。 意外に多くの人が心配しすぎで取り越し苦労のことが多いです。 言うほど大した問題ではないのに気にしすぎです。 営業担当者をごまかしたところで、何の意味もありません。 査定額=売却額　ではないのは明らかで、査定額=売り出し価格　でもありません。 売り出し価格を決めるのも売却額を決めるのも売主自身なのです。 売却活動の味方になる担当者との信頼関係を築こうとしないのは自殺行為です。 最初から正直に言ってくれた方が、対応策が練れるのでいい結果をもたらす可能性が高くなります。 仮に気になることがあっても告知する必要がないことも結構あります。 ま、もっとも話す相手が買主になる買取査定であればウソをつきたくなるのも分かる気もしますが、すぐバレて損害賠償請求を食らうことでしょう。 また、厳しい現実を目の当たりにしたくないばかりに営業担当者になかなか言えなくて、結果ウソや隠匿になってしまうケースです。 これもよーく分かります。 ただ何の問題解決にもならないどころか、かえって問題を大きくしてしまいます。 経験上、一般媒介を熱望する人には何か逃げ腰の傾向があるようです。真正面から担当者や買主と向き合えないのです。 リスクの回避だけでなく、責任の回避ですね。 いずれにしてもウソをつくのは何のメリットもないということです。 　 「怖かったけど、全て話してホントに良かった。こちらの姿勢が買主にも伝わって深い信頼に繋がったのは予想外だった。見に来る人に毎回ビクビクしながら接するのは耐えられませんしね。」

ここのところ民事再生や破産のニュースが後を絶ちません。 　　 うちの物件の分譲会社がつぶれたんだけど、どうしたらいいの！？ そんな連絡もらいました。 ご安心ください。中古物件の売却に影響することはさほど大きくありません。 なぜなら分譲会社とのつながりは、建物の保証やアフターサービスくらいで、物件の価値を毀損する大きな要因はありません。 もちろん耐震偽装の時のようなことがあったら別ですが、建築自体は問題なく完了しているのであれば、転売の際も問題ありません。 すでに存在しない分譲会社や建設会社の作ったマンションはいくらでもあります。 普通の流通しています。 困る場合は、契約済みだが引渡しは受けていない状態の時です。 建築中で工事が止まっていて、完成も見込めないし、解約したくても手付金も戻ってくるのか分からない。そんなときは大変ですが。 　 売り手には厳しい情勢ですが、めげずにがんばりましょう！

乗り換え相談です。 今依頼中のところが不満で、やめようと思っているとの事。 不満なところというのは、最初の話と違うものです。 具体的には、「チラシ広告」の良さを売りにしているのに、一度やっただけでそれ以降何もやってくれないというものです。 業者の言い分もあるかと思いますが、そういったトラブルのほとんどの場合、お客さんに勘違いさせているようです。 「わが社の強みは、○○です」とうたっているのに！と逆効果にさえなっています。 なぜこういうことが起きるのか？ 　 業者が意図的にそうしていることもありますし、「お客さんの勘違いだ」という担当者もいます。 いずれにしてもその行き違いの原因は、「説明不足」や「コミュニケーション不足」につきます。 　 「安さ」や「大量広告」などで訴求している業者の現実としては、客に与えたイメージほどのことはできない現実があります。 “条件付であること”や、“できることできないこと”を説明しないので、お客さんの感情としては結果的に、「安かろう悪かろう」「大量広告なんてウソ」という思いを起こさせます。 　 こういうことは売主買主の間にも起こることで、そういった勘違いやすれ違いは少なからず起こります。 だから最初が肝心です。 イメージだけで決めないで、よく説明を受け、当たり前のことやレアケースも含めてたくさんの質問をすることです。 多くの人は近視眼的になって、妙なものに飛びつくものです。 あとあとも納得感が得られる決断をしましょう。

一般媒介で大手2社に依頼していて、全然売れないので弊社に相談がありました。 聞くところによると売主さんとしては値下げしてもいいと思っているらしいのですが、担当者からはそういった提案などは一切ないとのこと。 一般媒介の気楽さが無責任さに拍車をかけているようです。 買い替えで期限内に売らなくてはならない。 売れなければ大幅に下げて買取です。 担当者は他の物件に忙しいようで、ほったらかし？になっていたようです。 相場の流れを見れば、すぐにでも条件変更など提案しないといけないところです。 しかし、担当者としては値下げを売主に迫るのは気が引けるのか、他社がやってくれるのを待っているのか、という状態。 結局私が思い切った条件変更を提案しました。 その先のプランも考えてご納得いただきました。 無駄な時間を浪費しないよう、厳しい現実を知ることも大事なことですよね。 新たな選択肢を模索できますからね。

去年夏まで好調だった不動産相場。 それも今は昔。 厳しいマーケットになりつつある状況で改めて見えてきたものがあります。 それは「売れる家」と「売れない家」。 「あの時ああいう物件を買っておけば良かった」という後悔の声がよく聞かれます。 売ることを考えておくと、どんな物件を買ったほうがいいのかが見えてきますよね。 売れる家は厳しいマーケットでも売れるんですが、売れない家はとことん売れない。 ま、値下げすれば売れるんですが、そこまで評価が下がるというのを受け入れられないんですね。 　 以前に言ったことがあるのですが、ＡとＢの二つの部屋があって、分譲価格の差は将来にわたっても同じ割合かというと、違います。 たとえば分譲価格Ａは2200万、Ｂは2000万として、将来Ａが1100万ならＢは1000万か？ 現実は、Ｂは800万以下になっていたりします。 　 もしくは上がり相場で、Ａは分譲価格の一割アップだが、Ｂは分譲価格と同水準もしくは値下がり。 　 ということで、分譲価格なんてあてになりません。 新築の流通事情と、中古の流通事情が全く異なることを理解しないといけません。 　 そこで「売れる家」ですが、傾向として見えるのは売主のその家に対するこだわりや愛着です。 （もちろんそのこだわりは個性的過ぎないこと） こだわりがある人は家を愛していますし、扱いも丁寧です。 結果、将来に渡って魅力を維持できます。 我々の売り方と非常に相性がいいです。 コンセプトが明確になり、ターゲットが見え、アピールポイントに事欠きません。 よく考えて選ばれているし、よく作られている。 　 でも売主自身が自分の不動産に何の魅力も感じていないことがあります。 自分で一つも良いと思ってないものが、人にもよく見えるはずがありません。 そういう人に限って自分では何もせず、売れないのを人のせいにするわけですが、所有者以外にはその物件に手を加えることができない以上、買い手をごまかせません。 最初の話を聞くだけでも、あー、「売れない売主」だと気づいてしまうことがあります。 　 「売れない売主」の物件を売るのは簡単ではありません。 売り主さん自身の協力が不可欠です。 自分が何ができるか担当者とよく相談してみてください。

今一違いが分かりにくいようです。 それぞれにメリット・デメリットがあります。 簡単に言うと、 ・専任媒介 メリット：業者が信頼できればほとんどお任せできる。 デメリット：信頼を裏切られた場合のリスクが大きい。 ・一般媒介 メリット：複数に依頼できて、専任のリスクが分散できる。 デメリット：「うちにもお客さんがいる」と直接訪問営業がウジャウジャ来る。報告の仕方が各社バラバラでマーケット全体が把握できないため、戦略が練りにくい。 詳しくは言いませんが弊社の場合は、さらに違いを明確にしています。 というのも売却の手法が他社と違うので、必然的にそうなってしまいます。 でも非常に理にかなっています。 自分でも納得しちゃいます（笑） 　 ご相談くださいね。

賃貸中物件の場合の売却です。 空室や売主居住中の状態のときと同じように売れるでしょうか？ 答えは、売れません。 　 何故か？ 所有権移転の際にすぐに住める状態でないと、銀行が住宅ローンとして融資しないからです。 住宅ローンとは自分か家族が住むための目的限定型の融資です。 賃貸中の場合は、投資用のローンとなります。 長期で低利の住宅ローンが組めないと、買主が必然的に減りますよね？ 自分がすぐに住めない物件を高く買おうと思うお客さんはほとんどいません。 結局安くなってしまいます。 どのくらいか？ 　 賃料相場を確認してください。買い手の立場で考えて、表面利回りで6～7％を下回る利回りになってしまう売値だとしたら、それは実現可能性がかなり低いと言わざるを得ません。。 （都心の超人気物件は別ですが） 単純に賃借人が払う年間賃料の20倍を上回るような価格設定は、売れないといっても過言ではないでしょう。 　 時事的な話をすると、アメリカのサブプライムローン問題。 日本の不動産金融も締め付けが厳しくなりつつあるようです。 少し前までのように、アグレッシブに融資することはなくなっています。 不動産相場の先行きは、常に融資の審査基準と共にあるといえます。 バブルが崩壊したのも金融庁により、行き過ぎた融資の締め付けから不動産の流動性が下がったためです。 法人への融資より個人への融資に力を入れてきた金融機関が、今後どのような方針で動くかが気になります。

———————————————————————- 麻布Style　　高山　様 　『売れる販売図面の作り方講座』全６回すべて大変参考になりました。 実は私も同業者でして、担当物件が半年以上売れずに困っていました。 販売図面を見返すと、典型的な宣伝文句が続き、売主の想いが全く 反映されていない点に気づきました。 　確かに客付けの立場になると、基本的には販売図面からの情報で お客様へ提案しますからね。ありがとうございました。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○急不動産　○○　○○ ————————————————————— 同業者さんの言葉は、またうれしいものがありますね。 現場の声ですからね。 最近、仲介業者とは非常になじみ深い戸建てデベロッパーの社員の方からご相談いただきました。 ご自宅の買い替えとの事でしたが、ちょっと不思議だったので聞いてみました。 　 「自社で販売してくれないんですか？ご自身で売却手続きできるんじゃないんですか？」 「いやぁ、仲介はやってないんですよ。」 「普段よくお付き合いしている仲介さんでなくてもいいですか？」 「う～ん、よく大手さんとも取引してますが、よく知ってるだけに頼みたくないんですよ。どこも高山さんとこみたいな図面作れないですし」 　 地方の同業者さんからもたまに相談があったりします。 実際に行動して実現するのって難しいですよね。 現場の声が反映される経営していきたいですね。

我々の考えでは、流通の現状を考えた上で図面の作り方を練りましょうと言ってますが、ちゃんと売れる資料を作ってますよ説明をしている業者もいるようです。 しかし、残念なことに売主向けに見せる図面と、他業者など一般に多く配布される図面とで、まったく違うものを見せて売主さんをごまかしているケースが多々あるようです。 もちろんその意図は単純な話なんですが、自社の利益のみ追求ですよね。 　 その事実をたまたまお友達から知らされたある売主さんは、現実を思い知って落胆していました。。 「まさか、自分が。。。」 でも幸い気づくのが早くて傷は浅かったですが、売却には思ったより精神的なものが大きく影響しますよね。 考えることが何かとありますが、まずは安心して任せられるということが大事です。 　 安易に頼んでしまったと嘆くことにならないよう、よく見極めましょう。

最近のお客さんの相談を聞いていると、売却活動がうまくいかず弊社にご相談いただくケースが多いわけですが、これまでやってきた活動内容が今後の方針を左右します。 どのようにやってきて、どんなお客さんが何件来たとか、問い合わせがあったとか。 今後の方針を決めていくための判断材料です。 でもそんな材料が残ってるお客さんは皆無です。 なぜならそれまでやってた不動産会社でそんな発想で取り組んで報告してくれるところが皆無だからです。 あったら教えてほしいくらいです。 そもそも不動産仲介業者の収益構造が売主とは利益相反する構造になっているんですからどうしようもないです。 一件一件売主側のエージェントとして本気で取り組んでいたら、大きい会社ほど儲からないんです。 経済活動を行っている以上、しかも宅建業法が変わらない以上、きっと変わりません。 それくらい根の深い問題です。 　 どっかの税理士が言ってましたが、素人のお客さんが専門家に依頼する時、双方の知識レベルに格差がある以上、必ずごまかしが発生する。 だからその業界は必ず腐っていくという話でした。 お客さん側には、ごまかしをさせない知恵や手段がない以上、自浄作用が働くのを待つしかないんでしょう。。 　 話を戻すと、無意味に近い売却活動だったということになると、全部やり直しということにもなります。 売り出し価格も正しかったのか間違っていたのか、その検証もできません。 ちょっと進んでいるところは、物件詳細ページにどのくらいアクセスがあったか計測してくれるようですが、ページヴューなんて大して参考になりません。 見に来たお客さんも自分で見たいと思って見に来ているのか、営業マンに連れられて来ているだけなのかも分からないですよね。 だから無意味な内覧も受け続けるしかない。 　 そもそも営業マンには売却の良い方法を学んだり、経験を積んだりするチャンスが少なすぎますし、会社も教えない。 というか、教えられない。 歩合で生きる営業マンたちにはお互い協力し合うなんて習慣はないし、部下を育てる素地ができにくい。 だから、他社のある営業マンはこのブログを見てはじめて知ることばかりで、勉強になると言ってました（苦笑）。 　 逆に我々がやってることに幻想を抱く人もいるようですが、決して魔法を使うようなことをしているわけではありません。 ただただ地道なことをして、業界の実態や現場に即したことをやってるだけなんです。 そして当事者の気持ちを考えるようにしているだけなんですよね。

新築マンションへの買い替え相談がありました。 買い替えの難しさは資金計画の立て方と引越しのタイミングです。 　 ご自宅を売却するためのご相談でしたが、お客様自身まだまだよく分かっていない状況でしたので、簡単に一通りご説明しました。 いろいろお伺いすると、最初に要求された手付金を用意するために考えられる選択肢は限られていたので、買い替えが完了するまでの資金流れがしっかり見えていないと、どっかで資金がショートしてしまう危険性がありました。 しかし、新築マンションの担当者は、その辺のお客さんの事情は大して聞きもせず、買う方だけの資金計算しかしてませんでした。 しかもその計算書は5つも6つも間違いがある。 諸費用が足らない、住宅ローンの商品の内容が違う、ローンの組み方がおかしい、資金は足りてるのに諸費用ローンを別途組むような説明、お客さんがないと言ってるのに現金を追加で出させる辻褄の合わないプラン。。。。。。。 お客さんは完全に勘違いしていました。 　 ハッキリ言って相当危険な取引です。 ご自宅の売却に関しても全然相談に乗れてなく、お客さんの負担を限りなく軽減する提案が皆無でした。 話を聞いたらその場で選択肢が2つ見えてくるから、どっちが良いかお客さんに選んでもらうだけなのに。 　 お客さんの代わりに直接聞いてあげることになりました。 よく聞いたら新築マンションの担当者は新人？のド素人で、売却の方は別の仲介担当者に任せるだけ。 大手は変な分業になってるせいか、そういうお客さんの一連の悩みに即答できず、結局たらい回しになる構造を抱えています。 買い替えプランは、ワンストップの提案が必須の手続きなんです。 　 その程度の仕事っぷりで成り立つんだから、ある意味うらやましいですよ（笑） モタモタしてるから、うちのような小さな会社に仕事を持っていかれるんですよー 　 他にいませんかー？（笑）

あるお客様から売却相談を受けまして、いろいろ聞かせていただくうちに弊社に対する印象を語っていただけました。 「お宅がブログでいろいろ暴露しているけど、何の意図があってそんなことしてるのか意味が分からなかった。嫌がらせを受けたり、かえって仕事がやりにくくなるじゃないんですか？」 　 なるほどー、そう見えたかもしれません。 一理あります。 確かに目立ってくると嫌がらせする暇な人もいます。 重箱の隅をつつくようなことをされたこともあります。 私の名前をかたっておかしなことをしようとしてた人もいました。 サイトの内容を流用した人も何人も。 でも大した問題ではありません。 会社の成長過程ではよくある話です。 　 私が指摘していることは、業界の人であればみんな自覚していることですし、むしろ賛同してくれる人も多いくらいなのです。 提携したいと持ちかけられることもあります。 私ごと会社を買収したいと言われたこともあります。 　 良心的な人は今の状況は改善されるべきだと思っています。 でも現実にはできない。 方法があるとすれば、お客さんに知恵をつけてもらうことです。 世間ではいろんな企業の実態が明るみになって、自己防衛する必要に迫られている気がします。 最終判断はお客さんですが、弊社のようなサービスが選択肢としてあっても良いんじゃないかと思いますが、いかがでしょう？ 良い仕事しますよ（笑） 　 後日メールをいただきました。 　 昨日お伺いした●●です。 お忙しいなか、親切丁寧な対応をしていただき有難う御座いました。 メールを送った当初、私の物件は貴社にとっては安価でメリットの少ないのはわかっていたので、まったく相手にされないかと思っていました。 しかし、迅速丁寧なメールをいただいて、訪問してみようと思いました。 そして、あえて場所にそぐわぬあんな服装で伺ったのですが、高山さんの丁寧な対応には正直驚きました。 実は最近、金持ちの知人が購入してくれるような事を言ってたのですが、その後具体的に話を進める様子がありません。 私も、後で「話が違う」などともめたりしたくないし、「助けてやった」などと恩きせがましく言われたくもないので出来れば知人に売りたくはありませんでした。 そして、高山さんの話を聞いて、全てお任せしようと思いました。たとえ知人がその気になったとしても断ります。 安価な物件ですが、どうか宜しくお願い致します。

今回も情けない話です。。 弊社でお手伝いしている売主様に直接連絡して、「うちに良い条件で買えるお客さんがいるから直接取引させてくれ」というものです。 売主様から、どういうつもりなのか分からないが、高山さんの方から聞いてくれ、ということでした。 ●●●●●●●練馬店だったのですが、どういうことか連絡してみると担当者も店長も居留守を使っていて、折り返し連絡をくれることはありませんでした。 自分たちがルール違反を犯しているのは明らかに自覚しています。 社会人の対応じゃないですね。 　 こういう行為は業界内でも最も嫌われる行為ですし、一般常識的にも大人のすることではありません。 　 といっても実態としては日常的に行われていたりします。。 裁判沙汰にはなりませんが、ギリギリのことは平気でやるわけです。 モラルが低い人たちがホント多いです。。 　 大きな取引なので、スッキリとした筋の通った取引を希望されている売主様にとっては、こういうことを目の当たりにすると非常に困惑されてしまいます。 そういう会社と取引すると大事なところでつまづくのが常です。 こういうところは決まってうまい話を持ちかけてきて誘惑してくるので要注意ですね。 冷静に考えると具体性に欠けた根も葉もない作り話だったりします。 裏を取ればすぐ分かってしまうのに。。

お部屋のことでお客様の話を聞いていたら、気づいたら結婚相談になっていました。 趣旨としては、 今度連れてくるので、相手の気持ちを確かめてほしい。 話を盛り上げてその気にさせてほしい。 とのこと。 「えー!?もし失敗したら責任持てないですよー。」 ということで相手の気持ちをそれとなく確かめることになってしまいました。。。 　 しかし、不動産の話には、そこにその人それぞれのストーリーがあるものです。 皆さんの人生をちょっと垣間見る仕事です。

マンションに住んでいる方は日頃から管理人さんと接しているので、コミュニケーションがとれていればいるほど、信頼関係が構築されているかもしれませんね。 信頼関係ができている場合はどう判断すれば良いか何とも言いにくいですが、それほどでもない場合、管理人さんに注意が必要かもしれません。 どういうことかというと、売主さんによってはマンションを売却しようと考えたときに最初の段階で、不動産会社より先に管理人や管理会社の担当者に伝えることが時々あります。 どういう手続きになるかなど、準備の意味で報告しておくんだと思いますが、これが間違いの始まりになることがあります。 それは、管理人さんや管理会社の担当者が妙に熱心に特定の不動産会社を紹介するケースです。 管理会社の系列の不動産会社を紹介すると言うケースは分かりやすいですが、そうでもないケースもあります。 その場合、管理人は紹介した不動産会社から紹介料をもらっている可能性が高いです。 　 別にそれは悪いことではないですが、なぜそこを紹介するのか？ 売主さんにとってどれほどの意味があって紹介されているのか？ そのマンションの取引が多く、精通していると言うが、それは良い条件で売れることと直結するのか？ 　 ハッキリ言って非常に疑わしいです。 そんなことを言うと反発する人いるかもしれませんが、そのようなパターンで失敗する人が多いという事実が物語っています。 不動産会社は売主を発掘するために管理会社や管理人に近づいてきます。 そこには売主のために良い条件で売ってあげようなんて発想は微塵もありません。 　 もちろんその構造自体に問題はないですし、マーケティングの一環としては「あり」だと思います。 だから管理人さんを悪人のように言うつもりはさらさらありません。 　 でも売主はそういうことも踏まえて売却依頼先を選ばないといけません。 何度も言いますが、この不動産仲介業界には売主のためにより良い条件で売ろう、努力しよう、創意工夫しようという人はほとんどいないのです。残念ですが。。。 　 だから安易に紹介を受けたり、「ちょうど探してるお客さんいるんですよ！」という言葉に乗せられたりしないで、よく吟味することをお勧めします。 今日も同様のご相談をいただきました。 不当な価格で売らされるところだったそうです。 　 我々でやるからには必ずご期待に応える結果を出してみせます。

今回売却依頼を頂いたお客様は、売却スタートから4ヶ月目で弊社で3社目とのこと。 つまり弊社の前に2社あって、最初の業者はひと月、次の業者はふた月で解約です。 2番目の業者には大きな不満はなかったようですが、問題は一社目でした。 　 慣れ親しんだ自宅一戸建てを仕方なく売却することになったのですが、30年近く経った建物でした。 売主様はお年を召された方です。 大手の売却物件募集チラシがきっかけでした。 売り地（古家付き）として販売されましたが、販売を始めて2週間ほどで最初に査定された価格から500万円下げるように迫られました。 「○○さん、このままだと売れないし、更地にするのに高くつく。建物も古いし、土地に何か埋まってるかもしれないから瑕疵担保責任も発生して、あとからいろいろ問題出てくるから500万下げないと。」 　 建物の評価はされず、むしろマイナスの評価をされました。 最初の査定価格はなんだったのか？ 営業マンも二人がかりで値下げを迫ってくる。 どうも社内の買主の予算に合わせるように言ってきたようだ。 最初の調子の良い話とは違ったし、脅かすような会社のやり方に不信感と恐怖心が募って途中解約しました。 　 2社目はどうか？ 業界最大手で、特に可もなく不可もなくだったが、どんな活動してるのか？どれくらいの反響があるのか？その反響は多いのか少ないのか？どう考えてどう判断すれば良いのか？素人の売主さんにはさっぱり分からないとのこと。 「こういうものです。」というような営業マンの言葉を信じるしかないのか？ 　 そんな状況で弊社にお問い合わせいただきました。 実際に調べてお問い合わせいただいたのはご本人でなく、息子さんでしたが、ご家族で非常に熱心に私の話を聞かれていました。 業界の実態や流通のしくみをご説明すると、これまでの体験から「あの時のあれは、そういう意図があったのか！」と唸っていらっしゃいました。 　 売主様は完全に業者への不信感で一杯でした。 我々としてはこういう話を聞くたびに悲しい気持ちになります。。「相変わらずだな」 　 そのおかげで差別化しやすいわけですが、お客さんの無知につけこむ業界の実態を是非多くの方にも知ってほしいです。 そしてその仕組みを逆に利用し、問題点を改善できる解決策があるんです。是非！

かつての会社の上司が晴れて独立を果たしたそうです。 「ホームページ見て、面白い仕事してるみたいですね。是非いろいろ教えてほしいんですけど」 いやぁ、先輩に教えることなんて僕にはないっすよー、と妙な感じでしたが、大きな会社にはできない良心的なサービスを提供するべく、志高くがんばる人たちと話すのは良いものですね。 自分も最初はとにかく必死でしたが、今振り返ってみて、こうしてお客さんに認めてもらえるようになって、間違ってなかったんだと再確認したところです。 やりたいと思ってた形が実現しつつあるのは、この上ないことですね。

実際の査定にお客様宅にお伺いして相談を受けたときに、どのくらい時間を頂くでしょうか？ 他の業者さんはどの程度か知りませんが、弊社では４時間くらいになってしまうことが少なくありません。 もちろん時間が長ければ良いというものではありませんが、気づくとそれくらい経っています。 午前中にお邪魔して、すっかりお昼の時間を過ぎてしまい、お客さんと一緒にグーグーおなかを鳴らしたこともありました(笑)。 お客さんには、売却における仲介の仕組みがなかなか分かりにくいので、その説明と対策を一緒に考えていると短時間では終わらないんですよね。。 その代わり一旦ご理解が深まると、共に成果を出そうという一体感が生まれ、非常に満足感の高いものになります。 ほとんどの不動産業者はお客さんを釣るために、任せておけば売却は非常に簡単にうまくいくかのごとくあの手この手で勧誘してきます。 本当に簡単に済む人も確かにいますが、それは誰がやってもすんなりいく超人気物件か、知らずにうまいこと値下げさせられた売主さんだけです。 自宅を売るということを大事に考えていただきたいと切に願います。

—————–相談２通目——————— お忙しい中、早々にご返信いただき感激です。 また、私どもの物件の売却活動状況についてもお調べいただいたようで、本当に感謝しております。 ありがとうございました！ 担当者へは、囲い込みをしているという疑惑がわいた段階で、激しくクレームを入れましたので、これでまだ囲い込みをやっているようでしたら、即契約解除という位の気持ちでおりました。 不動産会社の手数料システムのお話を伺うと確かに、買主・売主の両方から手数料を徴収したいという気持ちがわいてしまうのは仕方がないかな？と思う反面、ユーザーにとっては何一つメリットのないシステムで、企業内や担当者の私利私欲に振り回されるのは、なんともバカバカしい話だなと思ってしまっています。 正直、囲い込みの疑惑がわいた段階で担当者へ真偽を問いただした際の説明（言い訳）が全く納得できるものではなく、二時間以上電話で話し合いをしましたが、私どもの納得のいく回答は得られず、不信感だけが残っています。

相談を受けました。 ———-以下一通目————– 私どもの経過経緯について、お忙しいとは思いますが、ご相談にのっていただけませんでしょうか？ 当初、漠然と売却を・・と思い始めていても、実際、買い替え先の物件でどのような物件があるものか全く検討がつかなかった為、中古マンションを先行して見始めました。 初めて中古マンションというものを見に行った時の担当が、○○○○○○○(不動産会社)の方であり、「ぜひ売却のお手伝いもさせてほしい」といったお話をいただき、査定をお願いしました。 数社、他の会社からも査定をお願いしたのですが、提案書や、具体的な売却活動の内容、また近隣での最近での売却事例など具体的な書面を提出してきたのが、○○○○○○○だけだったこともあり、大手ですし、各支店間でのネットワークも活かした売却をするとお話もいただいたので、○○○○○○○さんにお願いすることにしました。 担当者が、不動産業者の買い替え慣習（買主、売主、両方から手数料を得ようとする事）も社の事例を出してきて、

「高山さんのメールセミナーに従って自分なりに販売図面を作ろうとしましたが、キャッチコピーやアピールポイントが全然思いつかず、我が家には良い所がないのではないかと自信喪失しております。。」 なるほど、よーく分かります。 確かにちょっと難しいですよね。 同業他社の営業マンもメールセミナーを見て真似しようとした方がいらっしゃるようですが、書くネタがなくてスペースを埋められず、従来の図面とたいして変わらないから諦めたそうです（苦笑）。 やってみると分かりますが、意外と大変でしょ？（笑） アピールポイントを見つけられるかどうかはセンスがかなり要求されるかもしれません。 そこにあるのに、気付くかどうか？掘り起こせるか？の世界です。 コミュニケーション能力や言葉に対する感度、デザイン能力、不動実営業の経験値なんかが総合してある人は良い図面を作れるんでしょうね。 チラシ作りが上手な広告屋かデザイナーの方が、こういうのに向いてる気がします。 コテコテの不動産営業マンにはちょっと難しいかもしれませんね。 こんな風に作ってみましたけど、という具体的なご相談があればお受けしますよ。