被災された皆様、心よりお見舞い申し上げます。 弊社お預かりのお客様でも今回の件で影響が大きい方がいらっしゃいました。 物件自体に問題はありませんでしたが、ご親族が東北地方という方は結構いらっしゃいます。 こういう時の不動産というものはホントに予測不可能です。 マインドというか雰囲気というか、そういう見えないものが相場に影響します。 ただ、意外にもマンションの内覧者は来るところには来るものだな、ということと、買う人は買うんだなということです。 こういうときの解釈の仕方は人それぞれで、どれが正しいというのはないと思います。 情報にしてもどれが正確な情報かは結局選ぶ人によります。 不安や混沌から抜け出たところに答えはあると思うので、この経験を生かしていきたいですね。 　 売買契約書には「天災地変」という言葉が使われますが、契約から引渡しまでの間で起こった天災地変による影響は、判断がなかなか難しいです。 ジャッジが難しいときというのは、お互いの理解や譲歩の中から答えを見出していきます。 これがすんなりいくかいかないかは、感情にもよります。 このあたりもできるだけ想定していきたいですね。 そのためには単に売るという結果だけの追求から、売却のプロセス重視へのシフトが必要かもしれません。

https://www.sumai-surfin.com/price/takarajima201003.php このようにハッキリ数字が見えてくると、見たくない人も出てくるかもしれませんね。 ま、なかなか将来予測をして購買行動をとることはできませんが、こういうデータもあるんだなということで。 　 データに負けない売却成功を実現しましょう！

話が出たので改めて。 2009年民主党が打ち出した政策集に盛り込まれた住宅関連政策。 両手取引禁止が打ち出されてるんですよと言っても、 ホントにそんな話があるのかピンと来ない人が多いので、そのリンクを示しておきます。 http://www.dpj.or.jp/policy/manifesto/index.html http://www.dpj.or.jp/policy/manifesto/seisaku2009/18.html#安心取引で中古・リフォーム・賃貸市場を活性化 とは言っても、これらの政策を実現できるのかますます怪しくなってきたような昨今の民主党ですが。 　

民主党が発表した政策集で、仲介業者の両手取引原則禁止という内容が話題になってます。 両手取引が多い住友不動産販売などの株価が下がっているようですが、仮に民主党が勝っても、そう簡単にルールが変わるとは思えないです。 表面的に両手取引ができなくなっても、実質的には変わらないような仕組みになるはずです。 特に大手の業績に大打撃になるようなルール変更は、そう簡単にはできないでしょう。 その前に中小企業がやられるのがオチです。 方向としては、アメリカの一部のように買い手は仲介手数料を払わず、売主が６%負担ということになるんじゃないでしょうか。 これだとお金の流れは変わるけど、表向き双方代理でなくなるし、利益も変わらない。 ただ、従来の取引上のパワーバランスが変わってくる可能性はあります。 詳細は書きませんが、若干営業の仕方も変わるかもしれませんね。 いずれにしても、長いこと変わらずにきた古い不動産業界もそろそろ転換期に来ているのかもしれません。 この業界は参入障壁が低くて、レベルの低い連中が非常に多い。 そんなのにやられてしまって辛い思いをしているお客さんが非常に多いですからね。 前々から問題を指摘されてたわけですから、議論が起こって話題になれば、徐々に重い扉も開くかもしれません。

総務省発表。 地方が顕著で、山梨や長野が2割くらいになるようですが、埼玉や神奈川でも1割くらいになるようです。 住宅が余っていることの表れですね。 この傾向はますます強まっていくんでしょうね。 実のところエリアによっては需給バランスが崩れています。 無策の状態のまま放置されてる物件がかなりありますね。 売主としても具体的な買主が現れないと手をかけないし、業者としても成功報酬だから見切りが早い。 不動産の売却は、簡単でもあるし、難しくもある。 時の運だったりします。 でも、やり様によってはその運を引き寄せることができます。 引き寄せのきっかけを作ってみませんか？

長期優良住宅（200年住宅）に適合すると、減税を受けたり、フラット50という50年ローンが使えたりするようになったようです。 減税の程度は大したことないようですが、この制度が適用になるという宣伝文句で分譲されていくんでしょうね。 そのうち消費者もその適用基準を基に住宅選びをする可能性は充分あります。 てことはやっぱり売主もそれに合わせていく必要がありそうですね。 50年というのはやっぱりインパクトありますよね。 月々返済にすると、すごく安く見せることができそうです。 中古物件にも適用されるようなので、売主はこれを念頭においておくべきでしょう。 国交省では、今後の中古流通に関して買い手に対する透明性を確保する為、メンテナンスの履歴に注目しているようです。 逆にそれができていて、うまく伝えることができる売主は、優位に立てるようになるかもしれません。

これからの中古不動産流通は変わっていきます。 http://www.mlit.go.jp/common/000017004.pdf 上記リンクの内容が国土交通省の考えている方向性です。 従来の方向を転換して、新築より中古物件の流通に意識を向けています。 内容が多いので簡単に要約すると、欧米のように古い物件でも価値が見出せるように、安心取引の環境をつくり、住宅履歴（修繕履歴などの記録）も売価に反映される制度を考えていくというようなことです。 簡単には普及しないかもしれませんが、国として制度インフラを整備して実現を目指しているのはハッキリしています。 国のやり方によっては、我々宅建業者のこれまでのやり方をひっくり返される可能性も十分あります。 弊社としては、開業当初よりこの方向で立ち上げているので、いつそうなっても構わないですが、イメージしていた取引形態が予想よりも早く実現するかもしれないんだと思いました。 加えて言うなら、住宅履歴以上に買い手の心を捉える感情戦略とその制度の浸透が合わされば、鬼に金棒です。 　 先を行く売却戦略を、あなたもしてみませんか？

最近、弊社の名前と少々似てなくもない屋号で営業していた不動産会社が、重い処分を受けました。 悪質なルール違反で、過去最も重い処分とのことで、レインズ利用半年停止だそうです。致命的です。 弊社とは一切関係ないので、念のため。 　 この業界は参入障壁が低いので、たくさんの新しい会社が生まれ、新しい発想やサービスで展開されていきます。 なるほど～、というものもありますが、多くは小手先的だったり、ダマシ的なものだったりします。 やっぱり続けるのが難しいんですよね。 ある地域では、一年間で50社廃業していくところもあるという話です。 　 我々も世間に必要とされる存在でい続けたいですね。

リクルート総研の既存住宅流通に関する分析。 日本人は「中古住宅を取得する際、水回りを中心とした見た目を異常なまでに気にする潔癖症的感覚がある」反面、「居住後に機能や美観を維持するためのリフォームはあまり行なわない」等、自己使用についての劣化に寛容なため、流通市場でのミスマッチが起きると分析。 http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=15328 なるほど、押さえるべきポイントが見えますね。 市場ではどう見られるか？ あなたの家はどうですか？

欠陥住宅、救済の幅拡大　最高裁が「安全性」で新判断(朝日) 　 売主の瑕疵担保責任に関して、特に業者が売主の場合のケースを想定しているかと思いますが、買主保護の判例が出てこれからの紛争に影響大ですね。 個人が売主の場合は少々異なるかもしれませんが、やはり買主に対する責任の重さは変わらないと思った方が良いでしょう。 変にマイナス情報を発信する必要もないですが、隠すという発想は、大きな取引をする者としての姿勢ではありません。 手続き自体は仲介業者に任せるとはいっても、取引相手を尊重するという原点を忘れないでください。 相手には必ず伝わるものです。

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/070405_sokan/ 　 同じ23区と言えども違うものです。 もちろん同じ区内でもそれぞれに上昇エリアとそうでないエリアというのがあります。 査定依頼を受けていると、やれ地価上昇、やれミニバブルなどといわれているので、自分のところも高値で売れて当然だと言う方もいますが、残念ながら。。。 　 聞き取り調査で同業の営業マンに聞いてると、「いやぁ、そんな価格じゃ売れませんよなんていえないですからねー。」とのこと。 　 最近では上昇についていけない購買層は、また郊外へ移ってきている様子。 将来の急激な価格下落を避けるには、将来の新築の供給量を予測するのが一つですが、たくさん建ちそうな土地があるかですね。 建つことで価値が上がるなら良いですが、供給過多が問題ですからね。 　 六本木ミッドタウンなど上昇に寄与する再開発周辺を狙うのも手ですね。 あるエリアでは水面下で着々と再開発事業が進んでいて、地上げが始まっています。 投資するならそんなところですね。

週刊住宅新聞社調べ。 ●2006年上期手数料ベストテン 三井のリハウス292億、住友不動産販売242億、東急リバブル176億、野村不動産ｸﾞﾙｰﾌﾟ76億、三菱UFJ不動産販売74億、大京ｸﾞﾙｰﾌﾟ34億、有楽土地住宅販売34億 ●2006年上期　一件当り平均手数料の割合 ・４％台 ナイス5.3、ﾎﾟﾗｽｸﾞﾙｰﾌﾟ5.2、京急不動産5.1、大京ｸﾞﾙｰﾌﾟ4.9、相鉄不動産販売4.8、近鉄不動産4.9、住友不動産販売4.7、住友林業4.6、朝日住宅4.5、京王不動産4.4、長谷工ｱｰﾍﾞｽﾄ4.4、三井のリハウス4.2、西武不動産流通4.2、日本住宅流通4.1、有楽土地住販4.1、野村不動産ｸﾞﾙｰﾌﾟ4.0 ・３％台 三菱地所住販3.9、中央三井信不販3.9、三菱UFJ不販3.8、ｽﾀｰﾂｸﾞﾙｰﾌﾟ3.8、みずほ信不販3.4、すみしん不動産3.2、穴吹不動産ｾﾝﾀｰ2.9、藤和不動産流通ｻｰﾋﾞｽ2.7、東京建物不販2.7 仲介手数料はご存知の通り３％＋６万円。 一件あたりの割合がそれを超えてるのは、両手の取引をしているか販売代理（6％など両手と同等）をしている為だと思われます。 昔から日本の仲介システムにはこれが付きまとい、双方代理により売主と利益相反になると問題視されながら解決策がないまま今に至ります。

今年も例によって宅建試験が行われました。 今回も試験の監督員をやってくれないかと打診がありましたが、諸事情で辞退させていただきました。 お手伝いできなくてすみません。。 今年は例年に比べ試験内容が簡単だったようです。 競争試験の形をとっていて、合格率を調整して合格点数を決定しているようですが、今回は50点満点中35点前後のようです。 受験者数も多くなったため、内容は簡単でもちょっとしたミスで不合格になってしまうんですね。。。 私の時は30点が合格ラインでした。 今は資格取得ブームが来ているんでしょうか？ 実務には直結しませんが、一応一定レベルを確保するためには資格は必要でしょう。 受験された方、合格されるといいですね。

8月の中古マンション価格は三大都市圏でそろって上昇、東京カンテイ 確かに高くなりました。 新築マンションの分譲業者も、もっと高く売れると読んで、販売時期を意図的に遅らせているようです。 古いものでも人気のマンションはより高くなっていきます。 ちょっと前では考えられないような価格をつけていきます。 同じマンションでも部屋によって分譲時の価格差よりも広がっていくようです。 二極化もそんなところにも見えます。 新築を買う時は選べるなら、ちょっと高くてもがんばっていい条件の部屋を買っておいたほうが、売るときに楽だと言えます。 こんな時はもうちょっと待てばもっともっと高くなるぞ、というのが人情。 ある資産家の方とお話してました。 「今は買い時じゃなくて、売り時だね」 同感です。 アメリカの住宅価格も調整に入っているようです。 今後の動きに注目ですね。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/ 　土地総合情報システム 上記システム、今日からオープンです。是非ご活用ください。 個人情報保護もあって、厳密なものは判りませんが、参考にはなります。 エリア拡大中とのこと。 徐々に情報がオープンになっていく一つの兆しです。 これは購入者保護の観点に立っています。 マンションみらいネットもしかりです。 マーケットが求めた結果です。 そういった流れを売る側が考えて戦略を立てないといけないのは、明白となってきたということですね。

7月から国土交通省が運用するマンション履歴システム http://www.mankan.or.jp/index.html 買主にはありがたい情報開示。 格付けになる可能性もあるから、売る側（所有者）は、登録してないと競争力を失うかも。

●中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表 これまでは個別の取引価格はオープンにされてこなかったが、来年秋から、実際の売買価格がインターネット上で公開されるようになる。 今まで不動産は、一般の方には見えない世界で、適正価格というものが分かりづらかった。 個人情報の関係もあるので、物件を特定できないが、実勢価格は分かるので、買い手にとっても売り手にとっても良い指針となる。 仲介に関して言えば、依頼する業者の選別の際、価格面ではなく担当者で判別していけばいい。 明解で、よりユーザー志向を打ち出せる会社が生き残れる土壌ができつつあるように思う。

●売却損発生率さらに増加し86％に／FRK これを見る限り、ほとんどが売却損を出しています。 マンションにいたっては、97％が売却損発生。 価格は下がって当然という時代になってしまいましたので、買い手の厳しい要求にどこまで応えていけるかの判断が難しいですね。 問い合わせなどお客さんの流れを見て、場合によっては、「ここで売ってしまえ！」という決断が必要になります。 まだまだ高値で買ってくれる人がいるはず、と引っ張りたくなるのが人情。 でもそれで何人の人が失敗してきたか。。。 大きな取引なので、「決断」がものを言うのです。

古い物件ほどリフォームの有無で売却価格に格差 古い物件ほど効果的なリフォームで、高く売れるという話。 同じマンション内で、リフォーム済みのものとそうでない部屋を見比べた。 ぱっと見た第一印象で言えば、明らかにリフォーム済みのものが良い。 リフォーム前のものを安くほしがるお客さんも確かにいるが、全体からすれば少数派。 古くて汚い部屋が、こんなに綺麗に生まれ変わるなんて、素人にはなかなか想像がつかない。 調査結果が記事になって見ると、改めて「なるほど、やっぱりね」と思ってしまう。 ただ、個人の売主さんが売却のためにリフォーム代を捻出するには、ハードルが高いのも事実。 高額物件ならともかく、ほとんどやりたがらない。 「何もしたくないけど、高く売ってほしい。」 我々は、この無理難題に挑戦しなければいけないのだが、誰もが投げ出すテーマだからこそ創意工夫が生まれるんでしょうね。

中古マンション価格、首都圏・近畿圏で上昇傾向が顕著に　東京カンテイ調べ 値ごろ感の出てきたものは、動くのが早いようです。 最近では投資用も人気があり、動きがホントに早いです。 ただ、売れないものはやはり苦戦してます。 現況を想像しにくく、数字だけを見て判断できないものは、違う視点で見てもらえるようにしないと、結局価格だけの話に終始してしまい、良さが伝わりません。 見せ方を変えなければ、ですね。

住宅減税の築年数制限撤廃へ、中古買いやすく　国交省 住宅ローンだけでなく、 （１）住宅ローン減税（２）居住用住宅の買い替え特例（３）住宅資金の相続税の特例（４）住宅資金の贈与税の特例（５）登録免許税の軽減（６）不動産取得税の軽減 に関して撤廃される！ おお！これは素晴らしい！ 古い中古にとってはこの制限は、痛いところだったが、ここまで関連税制が変われば、新築以上の魅力も十分出てくる。 中古の一戸建ては特に魅力倍増ではないか。 マンションの場合は、共用部が触れないが、一戸建てならいくらでも演出できる。 買い手の心のどこかが捕まえられる、売り手の粋なこだわりを見せられると面白い。 思い切ったことではない。人は意外に細部を見て惹きつけれられる。

＜住宅耐震化税制＞費用の１０％程度を優遇措置 これまで築20年（マンションなら25年）超の物件は、あらゆる優遇税制から対象外とされてきたが、耐震化すれば適用されるようになるという！ 国の後押しで、中古流通がドンドン活発になっていくといいなぁ。 東京都の賃貸住宅紛争防止条例が10月１日に施行されるが、以前よりもかなり書類が具体的内容になる。 聞くと、従来型の不動産業者にとってやりにくそうだが、強制的に一斉に始まれば、よーいドンでできるからかえってやりやすくなるのでは？と思う。 売買に関する書類も、明確な基準作りをして、どこでも安心できるルールになるといいですね。

住宅金融公庫、「新型住宅ローン」対象を中古住宅に拡大 国の政策として、やはり公庫のほうも中古住宅に意識が強くなってきた。 中古住宅の流通にインフラが整ってくると、より物件の透明性が重要になってくる。 素人でもわかりやすい判定基準作りが、より求められてくるはず。 でも何を基準にするかが問題。 住宅は人の主観によって、価値が変わる。 そうだ！自分で価値基準を作っちゃえばいいのか・・・。

中古住宅ローン減税、築後年数不問に・国交省要望へ これは画期的！ 国も新築偏重から中古流通の活性化を促す方向にシフトしつつある。 これまで、築年数で差別されてきた減税措置。 なんでも新築なら良いってものではない。こういう政策ってホント大事。 でも住宅ローン減税って、年々縮小されていくから、登録免許税なんかの減税措置も同じようにならないのかなぁ？

不動産成約情報の通知促進を・国交省研究会が提言 不動産取引に関して、国も、やはりこの方向に向いている。 義務化する項目が増えてくると思われる。 国としてもアメリカと同じようなことをしたいのかわからないが、透明性を確保する動きは、これからますます加速していくのかも。 我々もそういう動きには、どんどん対応していきたい。 いや、もっともっと進んだことをしていこう！

入居者に化学物質の測定結果公開　千代田区が義務づけ すばらしい！ 売り手側にそういうルールが義務化すれば、より透明度が増すというもの。 せっかく作るのだから、測定方法も厳密にルール化して、実際に機能するものにしてほしい。 売り手側が負担してやることなので、売り手が測定したものだと信憑性に欠ける。 第3者機関が測定すればいいんだけどな。