世の中まだまだ景気回復していく雰囲気ではありませんが、実需の中古物件流通は悪くないようです。
住宅版のエコポイントなるものはどの程度の効果か分かりませんが、なんとなくでも住宅への意識が高まればいいですね。

今年は住み替え！ということになる人も少なくないと思いますが、買い替えの人なら両方の立場を経験します。
売却が先の人が多いと思いますが、家を売ろうと思ったときに、自宅を客観視できてますか？
要は買い手目線です。

競合になりそうな今売り出し中の物件はすぐ探せますよね？
売り出しそのままの価格で売れる方が少ないのは分かりますよね？

何も考えず担当者の話を鵜呑みにして、「とりあえず希望額で出してみましょう」で失敗、がよくあるパターンですね（苦笑）。
頭を使う売り出しをしましょう！

今年の不動産相場はどうなるでしょうか？
お手伝いできないエリアの方からの相談を聞いていても、去年から苦戦を強いられた売り手の期待は大きいものがあります。

予想する声は二つに分かれていますが、今年は買い時だと思います。

新たな気持ちで、きっと良い結果が出るはずですので、あきらめず粘っていきましょう！

返信が少々遅くなるかもしれませんが、相談したい方はお気軽に。

まさかの破綻ですが、「財務諸表まで確認してマンションを買ったのにこんなことに」と何を信じていいのか分からなくなったという話を目の当たりにしました。

一説によると、旧財閥系や鉄道系のデベ以外は10～20年のサイクルで入れ替わっていくことは歴史が物語っているようです。

構造的にそういう仕組みのビジネスモデルとのこと。

納得です。

　
急激な消費者心理の冷え込みにはそう簡単には立ち向かえません。

そんな中、強力な武器になるのが、「安さ」になるのは言うまでもありません。

ただ、不動産における「安さ」は、桁が違いますよね（苦笑）。

個人の売主には吸収し切れません。

　
2ヶ月くらい前までは成約価格は下がっていても成約数は増えていたという数字も出てました。

ところがこのところ、その成約数も減ってきています。

売主には全く不利な状況です。

いろんな不動産会社の担当者の報告書には、この一年「サブプライムの影響で」という言葉が耳にタコができるほど使われました（笑）。
流行語大賞ものです。

　
そんな中でも人知れず驚くような売却結果を出している売主がいるのも事実です。

　
かつて元気のあった不動産再生転売業者のように、リフォーム等によって生まれ変わらせることができるなら別ですが、仲介で売却する時は手を加えられません。
売りやすいように先にお金をかけられる個人の売主はほとんどいないからです。

となるとほぼ現状のままで買主にアピールしていかなければなりません。

　
あなたが買主の立場なら、客観的に見て今自宅を希望額で買おうと思えますか？

買主が周りの競合物件より自宅を選ぶ理由が思い当たりますか？

「お客さんがいる」という根も葉もない言葉に乗せられて盲目的に依頼して放置してませんか？

　
今一度考え直す必要がないでしょうか。

　9月の首都圏中古マンション成約件数は5ヵ月連続で上昇（前年同月比5.25％増）
　東京都（同6.42％増）、埼玉県（同▲8.16％）、千葉県（同4.32％増）、神奈川県（同10.73％増）

　成約単価は、1平方メートル平均で39万900円（同▲2.57％）。前月比では▲0.66％となり、5ヵ月連続の低下

株式市場はバブル崩壊後の水準になりつつあるようですが、不動産はどうなるでしょうか！？

売り物がダブついていて、「もっと待てば下がる」と買い手に思われているわけですが、こういう時は割安な物件か希少な好条件の物件しか売れません。

並みの物件は普通に売り出しても、他にもいっぱいあるので、当然買われる理由がありません。
　

売主さんの相談を聞いていると、希望額で売れないのをなんでもかんでもすべて不動産会社のせいにして何社も渡り歩いている人がいます。

窓口だけ変えたところで不動産会社の基本的な動き方はほとんど変わらないので、気付いたら時間ばかり過ぎて5ヶ月前と相場が変わっていたという訳です。

最近相談があった方も、手当たり次第何社も一般媒介でやらせてみるという感じでしたが、かえってマイナスになることに気付こうとも理解しようともしていませんでした。

不動産会社がどういう仕組みと思惑で動いているか、「知る」ことからはじめないといつまでも空回りしてしまいます。

売主の根強い思い込みに、「お客さんを持ってるか？」がもっとも多いかと思いますが、そもそもそういう判断基準が”ダマサレ”の元になっていたりします。

自分の財産のことで、何十万も何百万も違ってくるのに、かなり多い割合で思考停止している人が見受けられます。

だましてくれと言わんばかりです。

自分の財産のことは、あくまで自己責任で。

不動産は、というと一部では中古マンションは好調という話も。

しかし、それは低額帯のものと理解しています。

景気の先行き見通しが悪いということで、買い手心理が冷え込んでいるというのが全体の印象です。

今売れてますよ！という営業マンにはなかなか会えません。。。

物件を預かる担当者は定期的に売主さんに報告をするわけですが、その内容がイマイチなことが多いようです。

ただでさえ状況がつかめない売主さんには、ますますストレスがたまってしまい、相談に駆け込んでくる数が増えています。

そもそも一般の方には不動産営業の現場が見えないので、「営業や広告はこうあるべきだ」という持論や思い込みもあるようです。

思うように担当者が動いてくれないという悩みが多いですね。

予算の中でやれること、やれないこと、やりたいこと、やりたくないこと、というものがあるわけです。

基本的に全て細かいことを売主さんに説明したり、開示したりする会社や担当者はいないので、一度歯車が狂うと疑心暗鬼になります。

そもそも売主さんも選択の目を持ち合わせていないので、会社のイメージだけで選んでいる傾向が強いわけです。

互いの前提条件がかなり違っているのに気付かずごまかしごまかし進めているので、場合によっては利用するだけして騙し合い状態になっている関係も散見されます。

仕事としても人間関係としてもつまらないですよね。。。

景気が悪くなると、そういう側面を顕在化させるんでしょうか。

　
良いお客さんと良い仕事をさせていただけることに感謝したいですね！

サブプライム以来、相場のピークが過ぎて売れる時期に売れなくなっている今日この頃、物件増えたなぁと思っていたら全体的にその傾向はあるようですね。

買主にとっては選択肢が増えていいのですが、売る方にはきつい状況です。

その他大勢に埋もれず、差別化しないといけないわけですから。

　
従来より言われている一説によると、流通している物件の上位5％くらいが売れていて、それ以外は売れ残るという話。

その数字の根拠はよく分かりませんが、その話に乗るとすればその5％に入るにはどうしたらいいのでしょうか？

こんな状況の中で「こんなにすぐに売れるなんて、思ってもみませんでしたぁ」と目を丸くするお客様には信じられないでしょうが、全体的には難しいところが少なくありません。。。

　
いろんな戦略や戦術を駆使しつつ、ダメだと見切るや後手にまわらないようすばやく条件変更していくのが、他に先んじる唯一かつ賢明な判断になります。

95％が気付かず頭を切り替えられないわけですから、気付いて行動するのが勝ち組に入るコツってことになりそうですね。

ご依頼の売主様も相場の厳しさを感じられて、想定価格も控えめのつもりだったのですが、それをさらに下回る厳しい意見にちょっと引いてしまったようです。。。

自分は良いと思って買った物件も、広く世間から見たら厳しいことも。

でも夢を見ていても仕方がないので、早く気づいて腹を決めるか、別のプランを見出すか、早めの判断が大事だと思いませんか？

　
最近厳しいコメントが多いので、萎縮してしまう方もいらっしゃるようですが、売れるものは売れています。

成約数が特別落ちているわけではありません。

ただ取り残されているものが多いのは事実です。

　
あなたはどっちになりたいですか？

仲介業者の営業マンも売れる相場観を持っていないことが多いからです。

普段よく扱っているタイプの物件の流れなら即答できても、それ以外は全く的を射ていません。

ありえないくらい査定額に差が出ます。
軽く1000万は違います。

売主としては無意味な売却活動をしてもマイナスになるだけです。

今の相場はホントに「読めない」と言われます。
売れる時期なのに売れていません。

売主さんの物件タイプをよく扱うのがどの業者のどの支店かを見極めるのは、普通の売主さんには無理でしょう。

的確な相場を把握しているところと、売れる手法を持っているところは必ずしも一致しません。

だから業者選びは困難を極めます。

　
弊社に話を聞きに来て、ノウハウだけ盗んで真似しようとする方がたまにいますが、表面的なことだけ分かったつもりで運用しようとしても無理です。

弊社のような発想で現場の業務をしたことがある営業マンが皆無だからです。

不動産の流通の仕方が、昔のような地域の中だけで完結する時代は終わりました。

それだけにもう少し広い視野でマーケットを考えないといけません。

そうなると一支店とか一社だけでなんとか完結させようとする従来型は、時代にそぐわないと言ってもいいかもしれません。

弊社も同様です。
弊社だけでなんとかしようなんて思いません。

その逆の思考で臨むから情報が集めやすいんだと改めて思ったところです。

各地域の業者さんから聞こえてくる声は、「この秋は例年になく動きが鈍い」とのことです。

秋という季節は基本的にはお客さんが多くなる時期ですので、活発になってもいい時期です。

ところが思うように売れない。

在庫を抱えて苦しい業者さんも少なくない。

売主さんからプレッシャーをかけられてヒーヒー言ってる仲介業者さんも多い。

　
ご多分にもれず弊社で預かっていた物件で苦戦していたものがありました。

価格も高すぎないし、それほど悪い物件ではない。

何故だ!?

でも少しテコ入れをした途端、売れました。

なぁんだ、お客さんいるじゃないか！

　
まだまだ残された戦術はあるものです。

売れない→値下げ→売れない→値下げ・・・って芸がなさ過ぎません？

でもそれが大手さん中心に行われている「普通」の売却法です。
査定書みれば分かりますが、実際そう書いてありますし（笑）

　
で、
「他で売り出してみましたがダメだったんで、やっぱり高山さんにお願いします」
という話がホントに多い（汗）

「高山さんの話ってホントなんですね」って言われます（苦笑）。

いや、ウソ言わないですし、誇張もしてません。
「でもまさか自分はそうならないだろう」と皆さんが思う気持ちはよく分かります。

でもそうなっちゃうんですね。

だってほとんど全ての業者が、我々が指摘しているように業務をおこなっているんだからそうなる確率はめちゃくちゃ高いですよね？

まぁ、最初は信頼できそうな大手上場企業に頼んでみるのが普通ですよね。

何も知らなかったら自分でもそうすると思います。

だから弊社のお客さんは、売却したことある人や失敗しちゃったという経験者が多いんですね。

　
「それみたことか！」なんていやらしいこと言うつもりは更々ないですが、おかしいなと思ったら担当者に頼んで、対策を立てさせてください。

その対応でどんなことをしてくれて、どんなことをしてくれないのかが見えてきます。

見えてくれば、売主自身が何を考えればいいのか分かります。

大きな失敗を未然に防げるんですね。

弊社はある意味、駆け込み寺的になってきていますが、すでに取り返しが付かないことになってる人もいるので、聞いていて辛いです。。

　
今日も大きな岐路に立たされている方のご相談を受けましたが、前に進むか、リスクを取らず何もしないかというお悩みです。

冷静さを失って良い面ばかり見てると、最悪の事態を忘れて突き進みそうになるので、
「もう一度考えて、最悪の事態になっても耐えられると思うならお手伝いしますよ」
というお話をしました。

皆さん、うまい話に踊らされるんですね。分かります。。。

　
抽象的な話で恐縮ですが、兎にも角にも大変大きな金額が動く話ですから、ややこしい話でも思考停止せず冷静に進めましょう！という話でした。
終わり。

いろんな事情を抱えていらっしゃるので、もったいない気もしますが仕方がないですよね。

　
数ヶ月前までは、1～2年前のモデルルーム段階で契約して買った金額よりも新築相場が上がって、分譲価格より高く売れることが場所によっては珍しくなかったわけですが、それも下火になりつつあるようです。

新築で未入居状態で転売が盛んだったあるエリアの物件も、分譲価格より高く売るのはもう難しいと言われるようになりました。

買い取り業者の勢いも完全に沈静化しました。

　
そんな中で損をせずにいかに売り切るか？

難しい課題です。

その部屋特有の物件コンセプトの打ち出し方は大事な要素です。

一緒に考えましょう。

ここで小技を一つ。

あとで気づくことですが、最初に諸費用の一部として払った「修繕積み立て基金」はどうなるのでしょうか？

通常は新たな買主から別途徴収するのは難しいと言われます。

これは当然のように精算されると思っている方がいるようですが、管理組合からの返金もなければ、買主から払われることもありません。

基本的には売値の一部として価格に反映されてると考えることになるのが普通です。

ただ、四角四面にそのようになってしまうかというと必ずしもそうでもありません。

あとからの変更は難しいですが、売り出すときにそういうことも念頭においておくと、その分も取り戻せる場合があるので、見切り発車する前にご相談くださいね。