2004/11/26
調査レポートサービスで他社さんの相場観をいろいろ聞きますが、やはりそれぞれ格差があります。
ある物件の査定では、一番低くて1500万で、一番高かったのが2500万、と1000万も開きがありました。
査定なんていい加減なものだとも言えるし、そもそも正確に言い当てることはできないし、してもそれほど意味はないと言うひともいます。
ある大手の営業マンに、査定額を出すときはどのようにしてるか聞いたことがあります。
「一応見た目の良いキッチリした査定書を作るけど、まず勘で値付けして、あとからデータでつじつま合わせだね。売り主を納得させるための材料作りだよ。」
データ→値付け ではなく、 値付け→データ という順番で“勘”の裏づけを取っているということです。
それを踏まえて売り主側としては、査定してもらった価格は、あくまで目安として、その後どう活用するかの方が大事だということですね。
いろんな業者に聞いていて面白いのが、担当者によって自信満々のひとから、とても自信なさそうに話す人から様々なことです。
素直に「そのエリアはよく分かりません」というところもあります。
比べるとどこの業者がそのエリアで強そうか分かりますね。話も具体的です。
ただ、自信満々のところが良いかというと必ずしもそうでもなさそうです。
なぜかというと、決め付けてしまっているからです。
自信があるがゆえに融通が利かず、意見しにくくなります。
業者主導ではなく、いつも売り主主導で進めていけるようしておきたいですね。
1社か2社は的外れな査定をするところがありますが、このレポートと競合物件などを考慮に入れると素人でもいくらで売れそうか見えてきます。
価格が見えてきたら、資金計画の見通しをつけます。
そしてあとは、少しでも高く売れるように見せ方を考えていくだけです。
2004/11/19
一月前、３組の購入希望者が同時に現れ、実際に２組の方から申込みを同時にいただきました。
これには売り主様も私も驚きました！
「良さを分かってくれる方は、やっぱりちゃんといるんだなぁ」
価格にも納得。売り主様もとても喜んでいました。
しかし、申込みをくれたその内の一組から、翌朝断りの連絡が…。
焦って申し込んでしまったが、もうちょっと考え直したいとのこと。
他業者さんからの紹介のお客さんで、担当の営業マンにかなり煽られて申し込んでしまった様子。
売り主様にその旨報告すると、
「ま、そういうことも有り得るよな、もう一組申し込んでくれてるし、それで決まればかまわないよ。」
私もその担当者の様子を見ていると、気持ちだけ先走っているな、という印象だったので、やっぱりなと思いました。お客さんを必要以上に煽っても良い結果は出ません。
もう一組は、誰でも知ってる大手不動産会社からの紹介客でした。
担当者の話では、
「今回のお客さんは買い替えだが、今の自宅は買い取り保証をつけているので、購入の契約もすぐできます。ローン関係も全く問題ありません。来週契約をお願いします！」
とのことでした。
話が変わることはないですか？と3度も念押ししました。
大丈夫と自身ありげ。
申込みを頂いてから契約まで一週間ありました。
確保しておくにはギリギリ待ってあげられる期間です。
たまに契約日を一月先にしてくれという方がいますが、売り主サイドからしたらそんな条件は飲めません。
だって、その人のために一ヶ月間販売中止をして確保してあげて、契約直前でやっぱりやめたと言われても、ペナルティはありません。
他に有望客がいたかもしれないのに、その時間は帰ってきません。
販売機会の損失です。
先方の希望通りに設定して準備をし、その日を楽しみにしていました。
しかし、直前になってその担当者からの電話です。
「現在の自宅なんですが、実はよく調べてみると不適合接道で再建築ができない家だったんです。ですので、我々としては買い取り保証がつけられなくなりました。今回の契約はとりあえず取り下げさせてください…」
なんということでしょう！私はいいました。
「それって順番が逆じゃないんですか？調査もろくにしないで、何で申込みなんかしてくるんですか！そんなこと、買い替えのときの基本じゃないんですか？売り主さんになんていえばいいですか!?」
担当者はひたすら謝るだけです。
私は売り主様に報告しました。
とても残念がっていらっしゃいました。大手のくせになんて会社だ、と怒ってもいらっしゃいました。
当然です。
申込みを受けたとき、詳細を聞いて、大丈夫かよく念を押してもこんなことがあります。
先走った営業マンほど要注意です。目の前の数字に狂います。
少しして他のお客さんから、新たに申込みが入ったので良かったですが。
契約日が楽しみです。
ただ、最後まで何があるか分かりません。
こういうときは、こちらも待っているだけでは損をします。
申込者の話を聞きつつ、密かに別の対応を考えました。リスクヘッジですね。
売り主側としての自衛策です。
移り気な買い手には、売り主側もよく考えねば、ですね。
2004/11/12
図面をクリックして拡大してみてみてください。
細かいところまで見えるか分かりませんが、どちらも同じ物件です。
図面を作った人が違います。
情報量にしても、書き方にしても全然違います。
後者の図面を見ただけで、これはかなり良さそうな物件だと思えてしまいます。
こうして比較できると分かりやすいですね。
同じ物件で、違う業者さんが作っているものを比較するのが面白いので、またご紹介しますね。
2004/11/6
お客様からのご相談です。
「家の2階部分を貸していて、退去してもらえないが、それでは査定額が下がりますか？」
1階を自己使用していて、2階部分は賃貸したまま売りたいというものでした。
賃借人を追い出すことができず、査定額が下がることをとても気にされていました。
他社にも、それは不利になる、という風に聞いたようです。
しかし、こういう物件を気に入る買い主さんは必ずいます。
住居の一部から家賃収入があれば、ローンを使って購入しても返済にまわせます。
不動産投資の手始めとして、プチ大家さんになるのに、こういうものは手ごろでいいのではないでしょうか。
将来の家族構成の変化を見越しても、可変性があるといえるかもしれません。
これから賃借人を募集するのではなく、しばらく出て行く気のない賃借人がすでにいるということは、すぐに家賃収入が期待できるので、考え方によってはありがたい条件です。
ですので、そんなに悲観しなくても査定額が必要以上に下がることはないです。
自信を持って売り出しましょう！