不動産売却･査定の極意　中古マンション査定相場価格

お部屋のことでお客様の話を聞いていたら、気づいたら結婚相談になっていました。

趣旨としては、
今度連れてくるので、相手の気持ちを確かめてほしい。
話を盛り上げてその気にさせてほしい。
とのこと。

「えー!?もし失敗したら責任持てないですよー。」

ということで相手の気持ちをそれとなく確かめることになってしまいました。。。

　
しかし、不動産の話には、そこにその人それぞれのストーリーがあるものです。

皆さんの人生をちょっと垣間見る仕事です。

マンションに住んでいる方は日頃から管理人さんと接しているので、コミュニケーションがとれていればいるほど、信頼関係が構築されているかもしれませんね。

信頼関係ができている場合はどう判断すれば良いか何とも言いにくいですが、それほどでもない場合、管理人さんに注意が必要かもしれません。

どういうことかというと、売主さんによってはマンションを売却しようと考えたときに最初の段階で、不動産会社より先に管理人や管理会社の担当者に伝えることが時々あります。

どういう手続きになるかなど、準備の意味で報告しておくんだと思いますが、これが間違いの始まりになることがあります。

それは、管理人さんや管理会社の担当者が妙に熱心に特定の不動産会社を紹介するケースです。

管理会社の系列の不動産会社を紹介すると言うケースは分かりやすいですが、そうでもないケースもあります。

その場合、管理人は紹介した不動産会社から紹介料をもらっている可能性が高いです。

別にそれは悪いことではないですが、なぜそこを紹介するのか？

売主さんにとってどれほどの意味があって紹介されているのか？

そのマンションの取引が多く、精通していると言うが、それは良い条件で売れることと直結するのか？

ハッキリ言って非常に疑わしいです。

そんなことを言うと反発する人いるかもしれませんが、そのようなパターンで失敗する人が多いという事実が物語っています。

不動産会社は売主を発掘するために管理会社や管理人に近づいてきます。

そこには売主のために良い条件で売ってあげようなんて発想は微塵もありません。

　
もちろんその構造自体に問題はないですし、マーケティングの一環としては「あり」だと思います。

だから管理人さんを悪人のように言うつもりはさらさらありません。

　
でも売主はそういうことも踏まえて売却依頼先を選ばないといけません。

何度も言いますが、この不動産仲介業界には売主のためにより良い条件で売ろう、努力しよう、創意工夫しようという人はほとんどいないのです。残念ですが。。。

　
だから安易に紹介を受けたり、「ちょうど探してるお客さんいるんですよ！」という言葉に乗せられたりしないで、よく吟味することをお勧めします。

今日も同様のご相談をいただきました。
不当な価格で売らされるところだったそうです。

　
我々でやるからには必ずご期待に応える結果を出してみせます。

今回売却依頼を頂いたお客様は、売却スタートから4ヶ月目で弊社で3社目とのこと。

つまり弊社の前に2社あって、最初の業者はひと月、次の業者はふた月で解約です。

2番目の業者には大きな不満はなかったようですが、問題は一社目でした。

　
慣れ親しんだ自宅一戸建てを仕方なく売却することになったのですが、30年近く経った建物でした。
売主様はお年を召された方です。
大手の売却物件募集チラシがきっかけでした。

売り地（古家付き）として販売されましたが、販売を始めて2週間ほどで最初に査定された価格から500万円下げるように迫られました。

「○○さん、このままだと売れないし、更地にするのに高くつく。建物も古いし、土地に何か埋まってるかもしれないから瑕疵担保責任も発生して、あとからいろいろ問題出てくるから500万下げないと。」

建物の評価はされず、むしろマイナスの評価をされました。

最初の査定価格はなんだったのか？

営業マンも二人がかりで値下げを迫ってくる。

どうも社内の買主の予算に合わせるように言ってきたようだ。

最初の調子の良い話とは違ったし、脅かすような会社のやり方に不信感と恐怖心が募って途中解約しました。

　
2社目はどうか？

業界最大手で、特に可もなく不可もなくだったが、どんな活動してるのか？どれくらいの反響があるのか？その反響は多いのか少ないのか？どう考えてどう判断すれば良いのか？素人の売主さんにはさっぱり分からないとのこと。

「こういうものです。」というような営業マンの言葉を信じるしかないのか？

そんな状況で弊社にお問い合わせいただきました。

実際に調べてお問い合わせいただいたのはご本人でなく、息子さんでしたが、ご家族で非常に熱心に私の話を聞かれていました。

業界の実態や流通のしくみをご説明すると、これまでの体験から「あの時のあれは、そういう意図があったのか！」と唸っていらっしゃいました。

売主様は完全に業者への不信感で一杯でした。

我々としてはこういう話を聞くたびに悲しい気持ちになります。。「相変わらずだな」

そのおかげで差別化しやすいわけですが、お客さんの無知につけこむ業界の実態を是非多くの方にも知ってほしいです。

そしてその仕組みを逆に利用し、問題点を改善できる解決策があるんです。是非！

http://www.nikkeibp.co.jp/lc/forefront/070405_sokan/
　

同じ23区と言えども違うものです。

もちろん同じ区内でもそれぞれに上昇エリアとそうでないエリアというのがあります。

査定依頼を受けていると、やれ地価上昇、やれミニバブルなどといわれているので、自分のところも高値で売れて当然だと言う方もいますが、残念ながら。。。
　

聞き取り調査で同業の営業マンに聞いてると、「いやぁ、そんな価格じゃ売れませんよなんていえないですからねー。」とのこと。

　
最近では上昇についていけない購買層は、また郊外へ移ってきている様子。

将来の急激な価格下落を避けるには、将来の新築の供給量を予測するのが一つですが、たくさん建ちそうな土地があるかですね。

建つことで価値が上がるなら良いですが、供給過多が問題ですからね。

　
六本木ミッドタウンなど上昇に寄与する再開発周辺を狙うのも手ですね。

あるエリアでは水面下で着々と再開発事業が進んでいて、地上げが始まっています。

投資するならそんなところですね。