不動産売却･査定の極意　中古マンション査定相場価格

弊社では売主さんも自覚していない物件の「売り」を見出すことで良さや独自性を演出していきます。

ですが、売主さん自身も良さを感じていないような物件の売りを見出すのは大変です。

そもそも誰でも分かる良い条件の揃った物件の方が少ないので、悪いところしか見えない物件もたまにあります。。

誰に聞いても「あー、あれね。あれは○○だから安くないと難しいね。」と言われ、マイナスイメージが定着してしまっているものもあります。

　
でも本当にマイナス要素しかないんでしょうか？

　
不動産の面白いところは世界に一つだけってことです。

100人に気に入られる必要はないですよね？

一軒を売るわけですから、一組の方に気に入ってもらえば良いわけです。

売主さんがかつて気に入って買ったように、同様に感じてくれる人はいないんでしょうか？

また、マイナスと思われている要素は本当にマイナスだけなんでしょうか？

　
そういう観点で我々はその物件の売りを考えるわけですが、やっとのことで見出した「売り」も残念ながら「売り」になりえない時もあります。

それは物件の特徴を捉えた売り自体が売主様自身に否認される時があるからです。

売主さんはこう考えます。
「わざわざマイナスのことを前面に出すと不利になるのではないか？」

我々の考えでは、マイナス要素として定着してしまっているポイントに関しては、先回りして先入観をつぶし、むしろプラスにさえならないかという発想をします。

マイナス要素というのは、常に断りの理由に使われます。

だから断りの要素になりえるものは先に理解してもらってそこをクリアしている方だけに見てもらうようにする。

そうすれば無駄な内覧や冷やかしは避けられるし、回し物件として扱われることも減るので、濃いお客さんを効率よく呼び込みやすい。

どのお客さんのために時間や労力を割けば良いか焦点が定まる。

　
マイナス要素にできるだけ触れたくないと思った時点で、無意識にも万人に好かれようとしている方が多いようです。

焦点を定めることに恐怖心というか、抵抗を感じるようです。

もちろん無理強いはしないので相談の上決めますが、目を引くような独自性を打ち出すというのは意外と難しいものです。

恐怖心の先に見えるものを見てみませんか？

今年になってから川口エリアの相場の上がり方はずいぶん熱かったようです。

特に人気のマンションはこの上なく強気になっているようです。

売主から媒介を取るために、仲介業者も苦労しているらしく、とにかく最初は高値で売れるかのごとく査定するしかないと嘆いていました。

実際のところ、確かに何ヶ月も売れず、各不動産会社の営業マンから相手にされていない状況になっていました。
売り出していること自体、無意味になっているかのような評価でしたね。

お客さんからピンポイントで、「この部屋が見たい」と言われない限り、積極的に紹介されることもないお部屋も。

相場が急激に上がり過ぎて買い手が全然追いついていないわけです。

近隣の新築も集客率がグッと減っていて苦戦中。

　
営業マンの感覚では、建前の査定額と本音の査定額には、500万以上の乖離がありました。

売主の考え方次第ですが、これで売れたらラッキー、という場合でも意味ある売却活動にしたいものです。

最近のお客さんの相談を聞いていると、売却活動がうまくいかず弊社にご相談いただくケースが多いわけですが、これまでやってきた活動内容が今後の方針を左右します。

どのようにやってきて、どんなお客さんが何件来たとか、問い合わせがあったとか。
今後の方針を決めていくための判断材料です。

でもそんな材料が残ってるお客さんは皆無です。

なぜならそれまでやってた不動産会社でそんな発想で取り組んで報告してくれるところが皆無だからです。

あったら教えてほしいくらいです。

そもそも不動産仲介業者の収益構造が売主とは利益相反する構造になっているんですからどうしようもないです。
一件一件売主側のエージェントとして本気で取り組んでいたら、大きい会社ほど儲からないんです。

経済活動を行っている以上、しかも宅建業法が変わらない以上、きっと変わりません。
それくらい根の深い問題です。

　
どっかの税理士が言ってましたが、素人のお客さんが専門家に依頼する時、双方の知識レベルに格差がある以上、必ずごまかしが発生する。
だからその業界は必ず腐っていくという話でした。

お客さん側には、ごまかしをさせない知恵や手段がない以上、自浄作用が働くのを待つしかないんでしょう。。

話を戻すと、無意味に近い売却活動だったということになると、全部やり直しということにもなります。

売り出し価格も正しかったのか間違っていたのか、その検証もできません。

ちょっと進んでいるところは、物件詳細ページにどのくらいアクセスがあったか計測してくれるようですが、ページヴューなんて大して参考になりません。

見に来たお客さんも自分で見たいと思って見に来ているのか、営業マンに連れられて来ているだけなのかも分からないですよね。

だから無意味な内覧も受け続けるしかない。

そもそも営業マンには売却の良い方法を学んだり、経験を積んだりするチャンスが少なすぎますし、会社も教えない。
というか、教えられない。

歩合で生きる営業マンたちにはお互い協力し合うなんて習慣はないし、部下を育てる素地ができにくい。

だから、他社のある営業マンはこのブログを見てはじめて知ることばかりで、勉強になると言ってました（苦笑）。

逆に我々がやってることに幻想を抱く人もいるようですが、決して魔法を使うようなことをしているわけではありません。

ただただ地道なことをして、業界の実態や現場に即したことをやってるだけなんです。

そして当事者の気持ちを考えるようにしているだけなんですよね。

突然ですが、たまに突然思い出したように、無性に食べたくなるものってありません？

僕の場合は、チキンラーメンとマックフライポテトです。。

何故かは分かりませんが、原点にかえるような味が恋しくなります。

帰り道にマクドナルドに寄ってポテトだけを注文しました。

「ポテトのMを持ち帰りでお願いします。」

「手さげ袋はお付けしますか？」

「あ、お願いします。熱々で持ち帰れるようにしてください（笑）」

この時、そんな方法はないと思っていたので冗談半分で言ってみたのですが、

　
「では、揚げたてでよろしいですか？2,3分お時間いただきますが？」

「え？あ、それ良いですね！待ちます、待ちます。」

言ってみるものです。揚げたてが頼めるのは知りませんでした。（僕だけ？）
吉野家の“つゆだく”みたいですね。

　
ということでカウンターの端で待っていました。

すると店員の方が、冷たいお茶を一杯出してくれたんです。

おおー！ポテト240円だけのお客のわがまま聞いてくれたうえに、そんな気遣いまで！

かなりスムーズな流れだったので、そういうマニュアルができているのかもしれませんが、期待していなかっただけにちょっと感動してしまいました。

そんなポテトは一番美味しいときに頂くべきだと思って、冷めないうちに急いで帰りました。

いつもの3倍美味しかったです（笑）

感動を与えられるサービス、目指します！

欠陥住宅、救済の幅拡大　最高裁が「安全性」で新判断(朝日)

　
売主の瑕疵担保責任に関して、特に業者が売主の場合のケースを想定しているかと思いますが、買主保護の判例が出てこれからの紛争に影響大ですね。

個人が売主の場合は少々異なるかもしれませんが、やはり買主に対する責任の重さは変わらないと思った方が良いでしょう。

変にマイナス情報を発信する必要もないですが、隠すという発想は、大きな取引をする者としての姿勢ではありません。

手続き自体は仲介業者に任せるとはいっても、取引相手を尊重するという原点を忘れないでください。

相手には必ず伝わるものです。