不動産売却･査定の極意　中古マンション査定相場価格

最近のマーケット状況ですが、いやぁ～、厳しいようですね。

各地域の業者さんから聞こえてくる声は、「この秋は例年になく動きが鈍い」とのことです。

秋という季節は基本的にはお客さんが多くなる時期ですので、活発になってもいい時期です。

ところが思うように売れない。

在庫を抱えて苦しい業者さんも少なくない。

売主さんからプレッシャーをかけられてヒーヒー言ってる仲介業者さんも多い。

　
ご多分にもれず弊社で預かっていた物件で苦戦していたものがありました。

価格も高すぎないし、それほど悪い物件ではない。

何故だ!?

でも少しテコ入れをした途端、売れました。

なぁんだ、お客さんいるじゃないか！

　
まだまだ残された戦術はあるものです。

売れない→値下げ→売れない→値下げ・・・って芸がなさ過ぎません？

でもそれが大手さん中心に行われている「普通」の売却法です。
査定書みれば分かりますが、実際そう書いてありますし（笑）

　
で、
「他で売り出してみましたがダメだったんで、やっぱり高山さんにお願いします」
という話がホントに多い（汗）

「高山さんの話ってホントなんですね」って言われます（苦笑）。

いや、ウソ言わないですし、誇張もしてません。
「でもまさか自分はそうならないだろう」と皆さんが思う気持ちはよく分かります。

でもそうなっちゃうんですね。

だってほとんど全ての業者が、我々が指摘しているように業務をおこなっているんだからそうなる確率はめちゃくちゃ高いですよね？

まぁ、最初は信頼できそうな大手上場企業に頼んでみるのが普通ですよね。

何も知らなかったら自分でもそうすると思います。

だから弊社のお客さんは、売却したことある人や失敗しちゃったという経験者が多いんですね。

　
「それみたことか！」なんていやらしいこと言うつもりは更々ないですが、おかしいなと思ったら担当者に頼んで、対策を立てさせてください。

その対応でどんなことをしてくれて、どんなことをしてくれないのかが見えてきます。

見えてくれば、売主自身が何を考えればいいのか分かります。

大きな失敗を未然に防げるんですね。

弊社はある意味、駆け込み寺的になってきていますが、すでに取り返しが付かないことになってる人もいるので、聞いていて辛いです。。

　
今日も大きな岐路に立たされている方のご相談を受けましたが、前に進むか、リスクを取らず何もしないかというお悩みです。

冷静さを失って良い面ばかり見てると、最悪の事態を忘れて突き進みそうになるので、
「もう一度考えて、最悪の事態になっても耐えられると思うならお手伝いしますよ」
というお話をしました。

皆さん、うまい話に踊らされるんですね。分かります。。。

　
抽象的な話で恐縮ですが、兎にも角にも大変大きな金額が動く話ですから、ややこしい話でも思考停止せず冷静に進めましょう！という話でした。
終わり。

今一違いが分かりにくいようです。

それぞれにメリット・デメリットがあります。

簡単に言うと、

・専任媒介
メリット：業者が信頼できればほとんどお任せできる。
デメリット：信頼を裏切られた場合のリスクが大きい。

・一般媒介
メリット：複数に依頼できて、専任のリスクが分散できる。
デメリット：「うちにもお客さんがいる」と直接訪問営業がウジャウジャ来る。報告の仕方が各社バラバラでマーケット全体が把握できないため、戦略が練りにくい。

詳しくは言いませんが弊社の場合は、さらに違いを明確にしています。
というのも売却の手法が他社と違うので、必然的にそうなってしまいます。

でも非常に理にかなっています。

自分でも納得しちゃいます（笑）

　
ご相談くださいね。

最近、新築で買ったばかりの物件を売る相談が結構あります。

いろんな事情を抱えていらっしゃるので、もったいない気もしますが仕方がないですよね。

　
数ヶ月前までは、1～2年前のモデルルーム段階で契約して買った金額よりも新築相場が上がって、分譲価格より高く売れることが場所によっては珍しくなかったわけですが、それも下火になりつつあるようです。

新築で未入居状態で転売が盛んだったあるエリアの物件も、分譲価格より高く売るのはもう難しいと言われるようになりました。

買い取り業者の勢いも完全に沈静化しました。

　
そんな中で損をせずにいかに売り切るか？

難しい課題です。

その部屋特有の物件コンセプトの打ち出し方は大事な要素です。

一緒に考えましょう。

ここで小技を一つ。

あとで気づくことですが、最初に諸費用の一部として払った「修繕積み立て基金」はどうなるのでしょうか？

通常は新たな買主から別途徴収するのは難しいと言われます。

これは当然のように精算されると思っている方がいるようですが、管理組合からの返金もなければ、買主から払われることもありません。

基本的には売値の一部として価格に反映されてると考えることになるのが普通です。

ただ、四角四面にそのようになってしまうかというと必ずしもそうでもありません。

あとからの変更は難しいですが、売り出すときにそういうことも念頭においておくと、その分も取り戻せる場合があるので、見切り発車する前にご相談くださいね。

賃貸中物件の場合の売却です。

空室や売主居住中の状態のときと同じように売れるでしょうか？

答えは、売れません。

　
何故か？

所有権移転の際にすぐに住める状態でないと、銀行が住宅ローンとして融資しないからです。

住宅ローンとは自分か家族が住むための目的限定型の融資です。

賃貸中の場合は、投資用のローンとなります。

長期で低利の住宅ローンが組めないと、買主が必然的に減りますよね？

自分がすぐに住めない物件を高く買おうと思うお客さんはほとんどいません。

結局安くなってしまいます。

どのくらいか？

　
賃料相場を確認してください。買い手の立場で考えて、表面利回りで6～7％を下回る利回りになってしまう売値だとしたら、それは実現可能性がかなり低いと言わざるを得ません。。
（都心の超人気物件は別ですが）

単純に賃借人が払う年間賃料の20倍を上回るような価格設定は、売れないといっても過言ではないでしょう。

時事的な話をすると、アメリカのサブプライムローン問題。

日本の不動産金融も締め付けが厳しくなりつつあるようです。

少し前までのように、アグレッシブに融資することはなくなっています。

不動産相場の先行きは、常に融資の審査基準と共にあるといえます。

バブルが崩壊したのも金融庁により、行き過ぎた融資の締め付けから不動産の流動性が下がったためです。

法人への融資より個人への融資に力を入れてきた金融機関が、今後どのような方針で動くかが気になります。