不動産売却･査定の極意　中古マンション査定相場価格

去年夏まで好調だった不動産相場。

それも今は昔。

厳しいマーケットになりつつある状況で改めて見えてきたものがあります。

それは「売れる家」と「売れない家」。

「あの時ああいう物件を買っておけば良かった」という後悔の声がよく聞かれます。

売ることを考えておくと、どんな物件を買ったほうがいいのかが見えてきますよね。

売れる家は厳しいマーケットでも売れるんですが、売れない家はとことん売れない。

ま、値下げすれば売れるんですが、そこまで評価が下がるというのを受け入れられないんですね。

以前に言ったことがあるのですが、ＡとＢの二つの部屋があって、分譲価格の差は将来にわたっても同じ割合かというと、違います。

たとえば分譲価格Ａは2200万、Ｂは2000万として、将来Ａが1100万ならＢは1000万か？

現実は、Ｂは800万以下になっていたりします。

　
もしくは上がり相場で、Ａは分譲価格の一割アップだが、Ｂは分譲価格と同水準もしくは値下がり。

　
ということで、分譲価格なんてあてになりません。

新築の流通事情と、中古の流通事情が全く異なることを理解しないといけません。

そこで「売れる家」ですが、傾向として見えるのは売主のその家に対するこだわりや愛着です。
（もちろんそのこだわりは個性的過ぎないこと）

こだわりがある人は家を愛していますし、扱いも丁寧です。

結果、将来に渡って魅力を維持できます。

我々の売り方と非常に相性がいいです。
コンセプトが明確になり、ターゲットが見え、アピールポイントに事欠きません。

よく考えて選ばれているし、よく作られている。

　
でも売主自身が自分の不動産に何の魅力も感じていないことがあります。

自分で一つも良いと思ってないものが、人にもよく見えるはずがありません。

そういう人に限って自分では何もせず、売れないのを人のせいにするわけですが、所有者以外にはその物件に手を加えることができない以上、買い手をごまかせません。

最初の話を聞くだけでも、あー、「売れない売主」だと気づいてしまうことがあります。

「売れない売主」の物件を売るのは簡単ではありません。

売り主さん自身の協力が不可欠です。

自分が何ができるか担当者とよく相談してみてください。

今月は弊社始まって以来最高に相談件数が多い月となりました。

売主様にとって、悩み多き年になってるともいえますし、弊社の存在がかなり浸透しつつあるとも言えそうです（嬉）。

いろんなタイプの物件の相談を受けますが、不動産流通の現状に即した考え方は変わりませので、現場を見据えたマーケティングでより良い結果を追求していきます！

（アポが詰まりすぎてご相談時間に遅刻してしまった売主様には改めてお詫びします。。。）

　
突然ですが、学生の頃を思い出しました。

就職活動です。

自分に合う職業のイメージが全く湧かずもがいていましたが、でも「プレゼン」というキーワードだけ頭の中で先行していました。

プレゼンに長けた自分をイメージして、競合に勝ったりして「かっこいいかも！」なんて妄想してました。

今思うと浅はかな自分でした。。。

そんなことはすっかり忘れてましたが、先日ご説明にあがって弊社のプレゼン？した二組の売主様とも正式にご依頼いただき、大手ばかりの他競合数社のコンペに打ち勝ちました。

素直に嬉しいです（笑）。

もちろん結果を出すまでが本当の勝負ですが、自分の考えが相手に伝わり認めてもらえた時の感覚といったら、これ以上のものはないでしょう。

今日の売主様にも、
「話を聞いてもすぐに結論を出すのはやめようと決めてたけど、やっぱり御社にお願いすることに決めました。」
と言われて
「このお客さんのためにベストを尽くすぞ！」と単純に思いました。

厳しい不動産市場にも勝ち残る術をこれからも模索し続けていきます！

先日、お引越し前のお客様のホームパーティにお呼ばれされました。

テレビ関係の方だったので、タレントさんも来ていましたがとてもアットホームな感じで楽しかったです。

お店でのパーティもいいですが、こういうのはまた格別です。

皆さん仕事を通して良い関係を築かれて集まってきていました。

　
私もそんな関係をますます増やしていきたいなと思った今日この頃です。

売り出し価格を決める際は、競合物件との比較で決めたりしますが、

「あっちがこの単価だから、うちも同じ単価で売ろう。」
とか
「うちの方が条件がいいから、もっと高い単価で売り出そう。」
と考える方が多いですよね。

そう考えるのも無理はありません。

でもそれで競争に勝てるでしょうか？

自分の物件の特性と市場流通性をよく考えないと、取り残された物件が山ほどだダブついていますよ。
例年の2月とは違うようです。

根拠なき設定は失敗の元です。

実際の成約事例・近隣業者聞き取りなどを基に、査定における価格の参考になるように単価を表示します。

当然個別の部屋の条件・状態によって増減します。
これから実際に売却する場合に、この単価で売れるかどうかは保証の限りではありません。
あくまで参考程度とお考えください。

マンション名 査定相場　平米単価

ＧＳハイム麻布十番東山 　 91

ＯＬＩＯ麻布十番 　 107

ＯＬＩＯ麻布十番 　 91

ＰＡＮ南青山 　 76

ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲＳ　ＤＡＩＢＡ　 151
(more…)

一般媒介で売却活動をしていると、飛び込みで「うちにもお客さんがいるから直接取引させてくれ」とやってくるとお話したことがあると思います。

専任でやってるところにも、押し売りに来るツワモノがいました。

売主様は急に来られて驚いているし、何より普通に考えて非常識極まりないです。

（あー、またそういう輩のせいでこの業界のイメージが悪くなっていく。。。）

その会社の他の営業マンは、
「営業マン一人一人のやることなんで、把握できないし、なんとも言えませんね。悪いことだと思いますけどね」

予想通りの返事。

　
売却活動においては、こういう個人主義的な人たちの集まりの中で流通していくわけです。

自己防衛しつつ、逆にその連中をうまく動かす手段を身につけないといけないわけですね。

そんな方法教えます。

年明けから売却相談がかなり増えてきました。

皆さん苦労しているようですね。
全然売れる気配がないようです。

理由の一つに、相場が上がったと思って高すぎる設定をしていることと、もう相場のピークだと慌てて売り出す物件でダブついていることがあります。

明らかに相場が下落してきたという話が聞こえてきます。

ある営業マンは言ってました。
「業者の物件はすぐに値下げしていくから売れるけど、いつまでも値下げできない個人の売主物件は売れずに放置されてますよ。やっぱり感覚が半年遅れてるんですよねぇ」

　
3月以降が問題でしょうね。

普通にやってたら売却はあきらめざるを得ません。

わずかな可能性にかけて高く売り出してみるのはいいんですが、こうなってくるともう時間がないわけです。

株価と連動する訳ではないですが、不動産相場も今までとは違うと認識しないといけない局面ですね。

オンリーワンの売り出し方をしてマーケット分析をしたらどんどん切り替えていく、という機敏性がないと下げても下げてもいつまでも相場に沿っていないことになります。
単純に値下げしろって話じゃないですよ？

つまり買い手が見えていないということです。

あなたが買主なら買いますか？という質問に答えられるか否かですね。

大手不動産会社に依頼して、ごくごく普通に売り出して売れるのを待っていても、他の物件と差別化なんてできないし、その他大勢に埋もれるだけです。

売れないのは担当者のせいだけですか？

あなたの物件が選ばれる理由は何だと思いますか？

それをどうやって伝えてますか？

5～10分程度の内覧で物件の良さを伝え切れますか？

営業マンがうまく売り込んでくれてると思いますか？

売れる方法を考えずにただ何万部もチラシまいても売れませんよ。