相場聞き取りレポートで売主様へ各社の本音相場をお知らせしております。
ご依頼の売主様も相場の厳しさを感じられて、想定価格も控えめのつもりだったのですが、それをさらに下回る厳しい意見にちょっと引いてしまったようです。。。
自分は良いと思って買った物件も、広く世間から見たら厳しいことも。
でも夢を見ていても仕方がないので、早く気づいて腹を決めるか、別のプランを見出すか、早めの判断が大事だと思いませんか？
最近厳しいコメントが多いので、萎縮してしまう方もいらっしゃるようですが、売れるものは売れています。
成約数が特別落ちているわけではありません。
ただ取り残されているものが多いのは事実です。
あなたはどっちになりたいですか？
先日お手伝いさせていただいたお客様よりご感想をいただきました。
さて，今回の売却活動を終えての感想を書かせていただきます。
内容としては麻布スタイルさんの宣伝になってしまいますが，それがこの業界の流れであり事実です。不動産取引を様々な地域で何回も行ってきた私ですから，他社さんとの違いや細かい仕組みが素人ながらに分かるのです。この文に目を留めて下さった方々が迷うことなく麻布さんに依頼し，一人でも多くの方が良い結果につながれば幸いです。（以下，高山さん＝麻布スタイルさんです）
初対面の当時，ある程度のことは初めてではない私にも理解できてはいましたが，依頼する前に半日近くもかけてじっくりと説明を受け，また疑問に答えて下さり，高山さんをとても信頼することができました。余計なことかもしれませんが，高山さんが暇だからではありません。途中何度も電話は鳴り，忙しい状況の中でです。
高額物件の依頼を受けるのですから，それだけ真剣でいて下さるのだと思いました。余談ですが，何となく信頼できない営業マンだった時は不思議と良い結果にはならなかったものです。単なる偶然かもしれませんけれど・・。
その初対面での会話で主となった内容は，不動産流通の仕組みについて丁寧に説明して下さいました。安心して全てを任せられそうな大手の不動産屋さん，きめ細かな配慮や独自の顧客を持っていそうな町の小さな不動産屋さん・・。メリット，デメリットはそれぞれありますが，結果が出なければ意味が無いのが不動産取引です。正直，どこの不動産屋さんに依頼しても決まる時は決まります。しかしどうでしょうか？誰もが欲しいと思われるような物件を売りに出すのであれば簡単ですが，多くの物件は残念ながらほんの何人かの人にしか縁はありません。それでも何とかして買い主さんを探してもらいたいものです。そのために行うことは「一人でも多くのお客さんに物件を見てもらうこと」ただ，それだけです。
では見に来てもらうためにはどうしたら良いのでしょうか？これだけ情報が共有化されている不動産流通の中でも，結局は営業マンに頼るしかありません。ここで重要なのは依頼する会社の営業マンだけではありませんよ。依頼する方の物件に目を着けてくれる見ず知らずの他社営業マンにもです。
少し逸れますが，仮に逆の立場で何かの購入物件を探そうとした時，インターネット等の情報を駆使しても，欲しいと思う物件のどこまで把握することが出来るでしょうか。お客さんをご案内してくれる営業マンも，これだけ多くの物件の全てを把握している訳がありません。その見ず知らずの他社営業マンの目に留めて，その結果「こういう物件がありますよ」とお客さんに勧めてもらうことが大切なのです。
一人でも多くの営業マンを味方につけて売却活動をするために，麻布スタイルさんの販売図面が必要なのです。
私は，過去に親切にして下さった中規模ではあるが地元で強い不動産屋さん，礼儀正しくて任せておけば安心と思えるような有名不動産屋さんなどで売買を経験してきましたが，どこの不動産屋さんも基本的に行う内容は同じです。一見，親切そうに見えても，売り主に取って都合の悪いことをしている不動産屋さんも少なくありません。慣れない不動産取引では，そういうことにはなかなか気付かないですし，気付いた時には後の祭りなどということは残念ですがよくあることです。私も悔しい思いを何度も経験してきた一人です。私の訳わからない説明に「ふ～ん，話だけでも聞いてみるか」と思われる方，「やっぱり自分の目で信じられる所が一番」と思われる方，それぞれいらっしゃって良いと思います。ですが，なかなか結果がついてこないという方・・・遠回りをし過ぎずに麻布さんをお訪ね下さい。独自の図面に希望が見えてくると思います。
実際に麻布さんに依頼されると，1～2週間ごとの活動報告が送られて来ますが，これも他社さんとは明らかに違います。一度はどこかに依頼された経験のある方でしたら麻布さんの報告にはとても納得でき，売却物件に対する現在の状況がよく理解できたことと思います。
私も過去の経験はともかく，偶然麻布さんのサイトに出会ったのですが，このサイトに出会った（ある意味運の良い）方は是非とも一度，麻布さんのお話をお聞きください。そして良い結果に結びついて行けば何よりです。
最後になりましたが，高山さんには大変お世話になりました。この場をお借りしてお礼申し上げます。ありがとうございました。
リクルート総研の既存住宅流通に関する分析。
日本人は「中古住宅を取得する際、水回りを中心とした見た目を異常なまでに気にする潔癖症的感覚がある」反面、「居住後に機能や美観を維持するためのリフォームはあまり行なわない」等、自己使用についての劣化に寛容なため、流通市場でのミスマッチが起きると分析。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=15328
なるほど、押さえるべきポイントが見えますね。
市場ではどう見られるか？
あなたの家はどうですか？
一般媒介で大手2社に依頼していて、全然売れないので弊社に相談がありました。
聞くところによると売主さんとしては値下げしてもいいと思っているらしいのですが、担当者からはそういった提案などは一切ないとのこと。
一般媒介の気楽さが無責任さに拍車をかけているようです。
買い替えで期限内に売らなくてはならない。
売れなければ大幅に下げて買取です。
担当者は他の物件に忙しいようで、ほったらかし？になっていたようです。
相場の流れを見れば、すぐにでも条件変更など提案しないといけないところです。
しかし、担当者としては値下げを売主に迫るのは気が引けるのか、他社がやってくれるのを待っているのか、という状態。
結局私が思い切った条件変更を提案しました。
その先のプランも考えてご納得いただきました。
無駄な時間を浪費しないよう、厳しい現実を知ることも大事なことですよね。
新たな選択肢を模索できますからね。
この土日は忙しかったぁ。
売り出して一組目で申し込みをいただいた方と横浜での契約だったり、都内で売り出して始めての週末を迎えて7組の内見後、競うように申し込み3件いただいたり。
売主さんも「こんなことってあるんですね」と当惑気味でした（笑）。
そうかと思いきや大手不動産会社を渡り歩いて半年以上売れず、弊社に辿り着いた埼玉のご相談。
これまでの体験を踏まえて業界の実態に触れて、しみじみご納得されておりました。
お手伝いの仕方一つで結果が180度変わってしまうんです。
各社各人の根底にある方向性によって、表に出てくる言動が全て変わってくるんですよね。
あとから考えると「あのときの言葉は、そういう意味だったのか！」
今回の横浜の契約は、大手不動産会社の紹介客との契約でしたが、契約の署名時にこんなやり取りがありました。
相手担当者：「売主様の代理人の方の書き方は、そのような省略形ではなく、これが正式なのでこのようにお願いします。」
会社によって書類の作り方や印鑑の押し方、署名の仕方が違うことがよくあります。
どれが正しくてどれが正式かなんてことは一概に言えません。
私：「これが省略形とは思いませんが。まぁ、どうしてもその形式にこだわるなら別に構わないですけど」
大手だから形式にこだわりたいんだろうな、と流しましたが、押印の際に
私：「え？そうやって署名するなら押印は2つ必要でしょ？なんで1つでいいの？」
相手担当者：「え？そういわれると自信ないですけど。。。上司に聞いてきます。」
（別の書類手続きに進み、訂正箇所があって）
私：「これ、訂正印おさなくていいの？」
相手担当者：「これはいいんです。」
（はあ？？？
おたくの言う正式なやり方って誰が決めたんだよ!?
会社か？弁護士か？そいつが言うことが世間でも正しいとでも言うのか？）
空気が悪くなるといけないので、その場では追及しませんでしたが、まるで一貫性がないわけです。
形式にこだわるなら徹底的にこだわるし、適当にやるなら全部適当にやればいいんです。
その代わりそこには納得しやすい一貫性が必要です。
でないと皆が混乱するわけです。
（だから上場しててもいつまでも中途半端なポジションなんだよ、お宅の会社は！）と言いたくなるのをグッと抑えて、何故この人は会社のやり方に疑問も持たず、しかもそれが正式で間違いないものだと決め込んでいるのか？と考えました。
で、分かったのが結局のところ、その営業マンは周りの関係者やお客さんではなく、大手という看板を掲げた会社に盲目的に従うサラリーマンだということです。
この人は表面的には非常に言葉遣いが丁寧で、礼儀正しく見えます。
「ございます」調を連発してました（笑）。
ただ、言葉尻から見えるのは、「井の中の蛙」であり、自己中心的にしか考えられない人なんだということでした。
そういう意味では、この人の中では一貫性があったわけです。
私がおかしいんでしょうか？
サラリーマン時代は会社のやり方に納得できず、上司とよくけんかしましたし、相手が弁護士でも違うもんは違うとバトルしました。
私は基本的にいい加減な人間ですが、根底にあるものがブレなければ形式なんてどうでもいいわけです。
だって、FAXの契約書でも法的に有効なんですよ？
大事なのは皆が納得しやすくて、トラブルにならないことで、体裁なんかではないってことです。
（当然最低限の体裁なり、形式が大事なのは言うまでもないので、プロとしてまともな書類は作りますよ）
本質の問題ですよね。
はぁー、スッキリしました。
誰か聞いてよーって感じで、ブログってストレス発散の場になりますね。
あなたもいい発散法ありますか？
この担当者すごい！という人に出会ったら、それは運の良い売主さんです。
でも待ってください。
スーパー営業マンが自宅を売り込んでくれて効果があるのは限定的です。
全ての見込み客が直接スーパー営業マンの接客を受けるわけではないからです。
受けたとしても現場でのほんの数分でしょう。
不動産という”商品”を考えた場合、日用品と違って一般の人には分かりにくい面が多くあり、プロの介在なしには安心して取引できません。
そのためその介在するプロの意向に、売れるか売れないかがかなり影響されるのは仕方がない現実があります。
だから購入見込み客へのアプローチに加えて、プロへのアプローチ法も重要になってきます。
やっぱりプロが強く勧めてくれる物件が売れやすくなるのは必然です。
逆に勧めてくれなければ、買う気が萎えるのは想像に難くないでしょう。
できるならスーパー営業マンがたくさん味方になってくれて、積極的に売り込んでくれればどんなにいいでしょう。
そこまでいかなくてもあらゆる関係者が味方になってくれて、勧めてさえしてくれれば、お客さんの目にはより良い印象で伝わっていくでしょう。
何故そんな話をしたかというと、最近の相談の多くに、他社からの紹介がマイナスに作用していると思われるケースが散見されたからです。
つまり全然勧めてくれてないんですね。
「それを買うならこっちの方がいいですよ」となってしまう。
お客さんによっては事実無根の情報を聞かされて、誤解していることもあります。
そうなってしまうと大幅に価格を下げていくしかないんですね。
身近な例で言うと、携帯電話。
キャンペーン中です！と言って積極的に売ろうとする機種は、そうでないものよりよっぽど売れていきます。
その場の販売員の言葉って大事だと言うのが分かってもらえるかと思います。
競合する物件がどういうもので、自宅がどのように比較されて扱われるかを良く考えることが重要になるんですね。
お客さんの感覚が半年ずれているという話をしましたが、それはお客さんのせいばかりとは言えないなと思いました。
仲介業者の営業マンも売れる相場観を持っていないことが多いからです。
普段よく扱っているタイプの物件の流れなら即答できても、それ以外は全く的を射ていません。
ありえないくらい査定額に差が出ます。
軽く1000万は違います。
売主としては無意味な売却活動をしてもマイナスになるだけです。
今の相場はホントに「読めない」と言われます。
売れる時期なのに売れていません。
売主さんの物件タイプをよく扱うのがどの業者のどの支店かを見極めるのは、普通の売主さんには無理でしょう。
的確な相場を把握しているところと、売れる手法を持っているところは必ずしも一致しません。
だから業者選びは困難を極めます。
弊社に話を聞きに来て、ノウハウだけ盗んで真似しようとする方がたまにいますが、表面的なことだけ分かったつもりで運用しようとしても無理です。
弊社のような発想で現場の業務をしたことがある営業マンが皆無だからです。
不動産の流通の仕方が、昔のような地域の中だけで完結する時代は終わりました。
それだけにもう少し広い視野でマーケットを考えないといけません。
そうなると一支店とか一社だけでなんとか完結させようとする従来型は、時代にそぐわないと言ってもいいかもしれません。
弊社も同様です。
弊社だけでなんとかしようなんて思いません。
その逆の思考で臨むから情報が集めやすいんだと改めて思ったところです。